지방미분양 사태 해소를 위하여 임대 사업의 길 활짝 열어야.....

지방미분양 사태 해소를 위하여 임대 사업의 길 활짝 열어야.....

 

 

지방 부동산시장의 어려움은 이제 누구나 아는 사실이다. 지나친 규제와 징벌적 세금부과 등 정부의 부동산정책 실패 때문이라며 원망과 탄식을 하는 이도 많지만 이제는 그 소리도 들을 만큼 들어 이력이 났다. 따라서 지금부터는 어떻게 하면 새로운 투기세력의 준동을 방지하면서 이 어려움을 조속히 탈피 할 수 있을 것인가 하는데 정력을 쏟아야 할 것이라 본다.

이에 필자는 남아도는 미분양 아파트 해소를 위한 활로로서 임대사업의 길을 활짝 열어주는 방안을 제안하는 바이며, 이는 미분양아파트 해소와 더불어 시중 부동자금을 제도권으로 유입함으로서 지방재정의 보충적 역할과 양성적 부동산 거래에도 충분히 기여 할 것이라 보기 때문이다.

 

그럼 현재의 주택임대사업의 범위와 절차 등의 열거와 변화의 제안을 해 보기로 한다.

 

주택임대사업은 건설임대사업자와 매입임대사업자로 나눌 수 있다.

 

건설임대사업자는 임대주택의 건축허가를 받아 당해 임대주택취득일(사용승인서교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일)이전에 임대사업자 등록을 한 사업자를 말하고,

매입임대사업자는 건축주로부터 공동주택을 최초로 공동주택을 최초로 분양받아 취득일(잔금지급일)이전에 임대 사업자등록을 한 사업자를 말한다.

 

필자는 미분양물량 해소를 위하여 매입임대사업자에 한하여 거론하는 바이다.

 

첫째, 현재의 임대주택의 수와 보유 기간의 조정이 있어야 할 것으로 본다.

현재 임대사업을 하기 위해서는 임대사업자로서의 형식적 요건을 구비하고 전용면적 85㎡이하주택 5채 이상을 10년간 가지고 있어야 한다. 그래야만 종합부동산세나 양도소득세에 있어서 혜택을 볼 수가 있다.

하지만 지금과 같은 부동산경기 위축의 시기에는 지난 정부에서 2주택, 5년 보유만 하면 임대사업을 할 수 있었던 것처럼, 다시 일정기간 경기부양을 위해 완화 해주는 것이 바람직하다고 본다.

 

둘째, 거래세의 완화를 들 수 있다.

과거에는 등록세, 취득세 면제를 기존주택에 대해서도 인정해 주었지만, 지금은 기존주택을 매입하면 등록세, 취득세 면제를 해주지 않는다. 또 과거에는 양도세에 대해 3억 이하라는 조건이 없었으나 지금은 기준시가를 3억 이하로 한정하여 주택임대 대상이 좁아지게 되었다. 이의 조정이 있다면 미분양 해소에 도움이 될 수 있을 것으로 본다.

 

셋째. 보유세와 처분 시의 세금 완화 들 수 있다.

현행 종합부동산세 비과세를 받기 위하여서는 임대주택의 지역이 특별시, 도와 같이 광역 동일 시나 도에 있어야 한다. 양도세에서는 동일 시, 군, 구에 존재를 해야 한다.

이에 대하여 절충적보완이 필요하다고 본다. 임대주택이 여러 지역에 산재해 있다 하여도 종합부동산세 배제나 양도세 중과배제를 한시적 기간을 정해 완화해 주기를 바라는 바이다. 그래야만 지역 내 아파트가 외지인에 의해 팔려 나갈 수 있을 것이라 보기 때문이다.

 

넷째, 임대사업 주택 면적의 상향 조정이 필요하다고 본다.

현재 지역 내 미분양 물량은 소형면적은 거의 없고, 중대형 면적에 치중이 되어 있다. 이를 두고 과잉공급이니, 건설사의 대처 미흡이니 네 탓 내 탓 많이 했다고 본다. 이제 그러한 소모적 논쟁은 그만 두고 지역 경기회복을 위해 임대사업의 범위 내에 중대형 면적도 한시적으로 포함하는 것을 제안한다. 팔리지 않고 남아 있을 경우 하도급업체에 미치는 파장과 지역경기에 미치는 파장이 더 클 것이라 보기 때문이다.

 

현재의 부동산시장은 심리적위축이 큰 탓이라고 보아도 좋을 듯하다.

그동안 지나치게 오른 아파트 분양가격에 대한 반발로 좀처럼 구매자들이 매수세에 가담하지 않는 상황에서, 건설사들이 무슨 마음으로 공급을 갖다 퍼부었는지는 모르지만 금리인상, 물가인상 등의 악재를 맞아 주저앉아 버리기에 충분했다고 본다. 따라서 위축된 구매심리를 살려내고 지역경기회복을 위해, 방만한 경영을 한 건설사들이 미워도 최선은 임대사업자 개방이 되지 않을까 그렇게 본다.