미분양 사태 어떻게 할 것인가.

미분양 사태 어떻게 할 것인가.

 

 

그동안 고도 성장기를 거치는 과정에서 부동산투자는 황금알을 낳는 거위와 같았다. 이러한 인식이 만연한 가운데 정보화 시대에 접어들면서 거의 모든 정보가 적나라하게 노출되었고 이는 부동산 투자라는 것에 학습화 되다시피 한 전 국민들에게 부동산 투자야 말로 패하지 않는 승부처라는 기대감을 가지게 하였다.

이런 와중에 참여 정부가 들어서면서 선계획 후개발이라는 명분하에 전국적 개발 계획과 발전 방향, 비젼 등이 제시되자 어느 정도 종자돈을 가진 사람들은 부동산 투자를 통하여 부를 얻지 못하면 바보가 되는 것 같은 인식을 더욱 증폭 시켰다.

이러한 인식의 만연은 전국적으로 부동산 가격을 상승시켰고 정부는 결국 부동산과의 전쟁을 선포하며 수요 억제 정책을 쓰게 되기에 이르렀다.

따라서 부동산 투기가 거의 전국적 현상이라는 인식하에 정부는 중앙과 지방을 구분하지 않은 일률적인 수요억제 정책을 펴게 되었으며 이는 오류를 범하게 된 것이다.

 

□ 지역 부동산 시장 현황

 

대구지역의 10월말 기준 미분양 가구는 총 1만2천163가구로, 최대치를 보인 지난 6월말의 1만2천489가구보다 326가구 줄었든 것으로 나타났었다.

그러나 다소 줄어드는 듯 하던 미분양 물량이 11월부터 다시 증가하면서 이전의 최대치 기록을 갱신 할 것으로 보인다. 지난달 분양에 나선 몇 개 단지의 계약률이 낮기 때문이며, 금년 한해 분양예정 물량으로 계획되었던 약 3만7천여 가구의 아파트 중 아직까지 분양 일정을 잡지 못하여 내년으로 미루어졌거나 분양가상한제에 밀려 어쩔 수 없이 분양하여야 하는 물량이 잔뜩 기다리고 있기 때문이다.

 

□ 미분양 증가의 원인

 

미분양 물량 증가의 원인이 무엇인지 살펴보면 다음과 같은 몇 가지를 들 수 있을 것이라 본다.

 

첫째로, 정부의 정책적 기류가 수요억제책으로 변해가고 있는 상황 속에서 건설사들은 정부의 정책 기류와 수요자 층의 욕구를 제대로 읽지 못하고 수익에 너무 매달려 과잉공급과 평형안배를 제대로 하지 못하는 우를 범하였다는 것을 들 수 있을 것이다.

 

둘째로, 수도권 일대에 대한 정부의 규제와 간섭이 심해지자 일시적으로 건설사들이 지방으로 눈을 돌린 것도 들 수가 있다.

 

셋째로, 정부의 지나친 규제와 중앙과 지방을 차별화하지 않은 탁상행정식 정책 때문이라고 할 수가 있다. 수도권 일대는 지속적인 부동산 상승을 유지하고 있어 투기를 우려하여야 한다고 하더라도 지방은 침체의 골을 거닐고 있다는 것을 간과하여 회생불능으로 만들어 갔다는 것을 들 수가 있다. 즉 정책의 차별화를 가져야 할 시기임에도 불구하고 수도권과 같은 잣대를 유지함으로서 고사 상태로 만들었다는 것이다.

 

넷째로, 과잉공급 된 물량과 면적에 대한 수급 불균형은 양극화를 초래하며 있어야 할 면적은 부족하고 더 이상 불필요한 부분은 남아도는 현상을 초래하여 시장성이 없다는 것을 들 수가 있을 것이다.

 

다섯째로, 수요억제책과 더불어 금리상승, 대출규제 강화 그리고 성사되지 못할 반값아파트 공급 등에 대한 기대심리의 만연으로 실질 구매자들조차도 대기수요자로서 돌아서 움직임 기미를 보이지 않고 엇갈리고 있다는 것도 들 수가 있다.

 

여섯째로, 건설사들의 수요자 층의 구매심리를 자극할 만한 분양기법의 동원과 양보가 없는데도 그 원인을 찾을 수 있다. 다시 말하면 수요자들은 신축되는 아파트의 가격이 기존 재고 주택보다 높은 고급 주택으로 공급되고 있어 구매 부담을 키우고 있으며 건설사들은 이러한 부담완화를 위한 방안을 제시하지 못하고 있다는 것이다.

 

이 외에도 많은 원인을 찾을 수 있지만 복합적 요인으로서 이 범주를 벗어나지 않을 것이라 본다.

 

□ 미분양 해소를 위한 해결방안의 강구

 

최근 정부는 미분양 물량의 해소와 지방 부동산경기 침체 해결을 위해 투기지역과 투기과열지구를 해제 하면서 아울러 수도권과 다른 차별화 정책을 사용하여 체계적으로 규제ㆍ완화를 해나갈 것이라는 대응의지를 밝힌 바 있다.

이는 늦은 감이 있지만 적절한 조치라 여기며 빠른 회복을 위한 조치가 있어야 할 것으로 보인다.

 

예를 들면

 

첫째, 부동산 규제정책 지역별 차별화 필요

중앙과 지방을 차별화하여 지방에 대해서는 주택담보대출이나 중도금 대출 등 금융규제를 차별화해야 할 것이다. 특히 기존에 거주하던 주택이 팔리지 않아 분양대금을 납부하지 못하는 경우에 총부채상환비율(DTI) 및 주택담보대출비율(LTV)을 상향 조정해 주는 방안을 고려하여 움직일 수 있는 길을 터주는 것도 고려해 볼만 하다.

 

둘째, 합리적인 과세체계로 개선 필요

투기가 아닌 정상적 주택의 상향이동이나 주택 교체의 경우 취, 등록세의 감면과 양도소득세 등의 한시적 면제, 감면 등을 통하여 수요욕구 유발의 필요성이 있으며, 조세제도를 합리적으로 개선하는 것 또한 생각해 볼 수 있다.

 

셋째, 임대 사업자 요건 완화

임대사업자의 길을 터주어 어느 정도의 가수요 층이 형성 될 수 있도록 하는 것도 필요하다고 본다. 과거 국민의 정부에서는 임대사업자 요건을 완화하여줌으로서 경기 부양을 한 사례를 들 수가 있다.

 

넷째, 건설업체들의 자생적 노력

건설업체들은 지금과 같은 미분양 물량 증가의 원인을 정부의 탓으로만 돌리려 하지 말고 살아남기 위한 자생적 노력을 기울여야 할 것이다.

즉 시장 및 정책변화를 제대로 읽지 못하고 과잉공급의 단초를 제공한 것에 대한 책임감을 가지고 사업 다각화, 기술력 제고, 유동성 확보 등에 힘써야 함은 물론 지역민들이 진정 원하는 바가 무엇인지 파악하여 분야에 총력을 기울여야 할 것이다.