과연 부동산시장 안정기인가?

 

과연 부동산시장 안정기인가?

 9월부터 1.11대책 및 각종 부동산안정대책에 따라 마련된 '분양가상한제'와 무주택자에게 분양에 있어 우선권을 주는 '청약가점제'가 시행에 들어갔다.

 이러한 부분적 제도의 변화는 그동안 분양가격 인상에 따른 자괴감으로 바라만 보던 대다수 서민들의 입장으로 보아서는 환영할 만한 일이라고 해도 좋을 것이다. 분양가상한제, 분양원가공개, 청약가점제 등의 시행은 틀림없이 서민들에게 혜택을 줄 것이기 때문이다.

 그러나 서민들의 주거안정을 꾀한다는 새로운 제도가 변칙적 투기수단 또는 서민들의 발목을 잡는 제도가 되지는 않을지, 부동산시장안정에 오히려 저해가 되지는 않을지 살펴보아야 할 것 같다.

분양원가공개 및 분양가상한제

기업은 영리를 목적으로 한다. 이렇게 영리를 목적으로 하는 기업에게 원가를 공개하라며 윽박지르고 인위적으로 분양가격의 상한을 정하여 둔다면 기업들이 과연 수긍을 해 나갈까 의문스럽다. 기업은 이미 분양가상한제의 대응논리로 아파트의 공급축소와 질적 하락을 주문처럼 외우고 있고 실지로 이익이 없는 현장을 포기하고 있으며 또한 분양가 상한에 걸리는 아파트의 경우에는 마이너스 옵션을 소리 높여 외치고 있지 않은가...

기업은 분양가 상한제로 인한 기존의 택지비와 건축비에서의 이윤감소요인을 마이너스 옵션을 통해서 충당하려 하고 있는 것이다. 오히려 너희들이 하면 더 비싸 질 것이라는 협박(?)을 하면서.....

그러면 여기에서 과연 이익을 보는 층은 누구일까? 

고가에 분양을 받고도 하자가 없는 상태에서 다 뜯어내고 전부 인테리어를 다시 하던 부자인 사람들은 마이너스옵션제를 통해 싸게 분양 받은 만큼 이익을 볼 수 있을 것이나, 마이너스옵션을 그대로 수용해야하는 서민들의 입장에서는 상대적 빈곤감을 맞보며 질 낮은 아파트를 구입해야하니 손해나는 것은 아닐까..

또한 눈높이가 잔뜩 높아진 상태에서 과연 마이너스옵션을 택하는 수요가 얼마나 될지 실효성에 의문을 제기하지 않을 수 없다. 이는 시장을 불안하게 하는 요인이다.

전매금지기간의 확대와 재당첨금지기간의 확대

이러한 제도의 시행은

모든 당첨자들을 투기세력화 하여 보려는 시각의 차이에서 생겨난 발상이라고 보고 싶다.

청약가점제에 의하여 무주택 서민들의 주택 당첨의 기회가 대폭 늘어나 서민들의 주거 안정에 기여 할 수 있다는 것에는 전적으로 공감한다. 하지만 이들이 투기 세력이 아니기에 2중적인 규제는 잘못되었다고 본다. 당첨이 되면 로또당첨이라는 말에 혹하여 청약 대열에 가담하였다고 하더라도, 무주택자로서 청약가점을 받아 우선적으로 분양 받았기에 한번 당첨으로 그 기회를 상실하는 것이기 때문이다.

또한 전매금지기간의 연장이 자칫 주거이전의 기회를 제약하는 것은 아닌지 고려해 보아야 한다. 이사를 가기 위해서 당첨되어 얻은 이익을 포기하라고 한다면 오히려 편법 불법을 부추기지 않을지도 생각해 보아야 한다. 이 또한 부동산시장을 불안하게 하는 요인이다.

청약가점제 시행

가점제 방식의 청약제도는 실수요자들의 내 집 마련 기회를 넓혀주기 위하여 부양가족 수, 무주택기간, 청약통장 가입기간에 따라 가점을 매겨 점수가 높은 사람이 우선적으로 당첨 받을 수 있도록 하는 제도이다. 

청약가점제는 전매금지와 재당첨금지기간과 더불어 인지도 높은 건설사에서 짓는 인기 있는 평형, 위치 등에 구매자들이 몰리는 쏠림 현상을 수반 할 것이라 본다. 이럴 경우 의욕을 가지고 주택건설시장에 진입하려는 신진그룹은 인지도와 입지 등에서 차별을 받아 분양을 하지 못하고 미분양 물량 축적 그룹에 들어가야 하지는 않을려는지... 그리고 기업의 성장에 커다란 부하가 걸리는 것은 아닌지 따라서 건설업계의 부익부 빈익빈이 심화되는 것은 아니겠는지.... 이는 또한 부동산시장을 불안하게 하는 요인이다.

채권입찰상한액 인하 조치

9월1일 이후 분양승인 신청 분부터 적용되는 채권입찰상한액 인하 조치는 분양가 상한제 확대조치 등과 연계하여 실질분양가 인하를 유도하여 실수요자의 내 집 마련에는 다소 도움이 될 것으로 추정된다.

하지만 채권입찰금액으로 적어내는 목돈은 어디서 나와야 하는지 걱정스럽다. 초기 부담금이 매우 높은 상황에서 돈 때문에 계약을 포기하는 상황이 발생할 경우 재당첨제한에 걸려 10년 또는 5년간 1순위 청약자격이 박탈되게 된다. 그리고 어찌 어찌하여 계약은 하였다 하더라도 뒤에 궁지에 몰려 위약을 하게 되는 상황이 오게 된다면, 전체 분양가의 10%를 위약금으로 물어야한다. 이는 대출 등 자금줄이 막혀 있는 상황에서 돈이 없으면 청약을 하지 말아야 한다는 말과 일맥상통하여 상대적 박탈감을 가진 층을 더 만들어 내는 것은 아닌지.. 따라서 불법 편법 전매를 조장하게 하는 것은 아닌지 고려해 보아야 한다.  이 또한 부동산 시장의 불안정 요인으로 들고 싶다.

대체적으로 부동산시장이 안정기에 접어들었다고들 한다.

그동안 치솟았던 부동산가격에 대한 기억은 잊어버리고 오름세를 멈춘 것에 대하여 안도하는 차원에서 안정되었다고 하는 것인지, 융단폭격과 같이 퍼부어 대던 부동산 대책이 효과를 발휘하기 시작하여 안정되었다는 것인지 판단이 서질 않는다. 

지금과 같은 부동산 안정은 사상누각으로서 위태로운 안정에 불과한데도 다들 안정이 되어 가고 있다니 필자로서는 혼란스럽기 그지없을 뿐이다. 

지금 부동산시장은 불안정한 시장위에서의 가격안정을 만들어 내어 혼란스러움을 가중하고 있을 뿐이다.