8월 1일자 대구일보 기사 Q&A 전문

 

  미분양 아파트 1만 가구 시대 어떻게 할 것인가?

 

 

대구지역 부동산 경기침체가 장기화됨으로 해서 거래는 실종되고 미분양 아파트는 넘쳐 나고 있다. 그러나 좀처럼 해결의 기미가 보이지 않음으로 하여 지역경제회복에 커다란 걸림돌로 작용하고 있는 것은 사실이다. 이에 미분양 물량을 해소하고 경기침체를 극복하기 위하여 특단의 대책 수립이 필요한 시점이라 아니 할 수 없다.

그런데 최근 미분양 물량 해소를 위한 뉴-패러다임을 제시하여 주목을 받고 있는 지역 부동산 정보업체가 있어 단독 대담 시간을 가지고자 한다.

대구부동산경제연구원 김영욱 원장을 만나 대구지역 부동산 시장의 현황을 알아보고 미분양 해소를 위한 어떠한 대안이 있는지 알아보기로 하자.

 

질문 : 대구지역 미분양물량 적체현상이 심해지면서 지역 경기를 더욱 어렵게 하고 있다는 지적이 나오고 있습니다. 현재 대구지역 미분양 물량, 얼마나 심각한 상태입니까?

김 영욱 : 대구시 도시주택본부 자료에 따르면 지난 6월말 기준 미분양 아파트 물량은 12,489세대로 지난 5월말 10,888세대에 비해 1천601세대 증가한 것으로 나타났습니다. 이는 지난 2007년 1월 말 처음으로 9천 세대를 넘어선 이후 4개월여 만에 1만 세대를 돌파한 이래, 1개월 여 만에 또 다시 기록적인 미분양 물량을 추가함으로서 지방 주택 경기가 아주 심각한 적체 현상을 보이고 있다는 것을 수치로 말해 주고 있는 것입니다.

6월 말 현재 구별 미분양 현황을 살펴보면 달서구가 5,059세대 수성구 2,510세대, 동구 1,819세대 달성군 1,028세대, 중구 746세대, 북구 734세대, 서구 333세대, 남구 260세대로 파악되었습니다.

 

질문 : 대구지역의 이런 미분양사태의 원인, 어디에 있다고 보십니까?

 

김 영욱 : 지금의 부동산 경기침체는 정부의 수요억제정책 즉 보유세 강화, 양도차익 차단, 대출제한 및 억제 등 여러 가지 원인을 들 수 있겠으나 지역의 경우 단기적인 공급 과잉초래와 정부의 수요억제책에 따른 여파가 많은 원인이 되었다고 볼 수 있겠습니다. 물론 2001년 이후 급작스럽게 오른 고분양가가 수요자들에게 큰 부담감을 느끼게 한 것 또한 미분양사태의 주된 원인 중 하나라고 할 수 있겠습니다만, 공급 과잉과 더불어 정부 정책에 따른 대기 수요자의 증가가 가장 큰 원인이라고 볼 수 있다는 것입니다.

정부는 부동산정책을 수도권과 지방을 동일한 잣대로 적용함으로써 지방 부동산 시장을 꽁꽁 얼어붙게 만들었습니다. 특히나 금년 들어 발표한 1.11조치는 가뜩이나 위축되어가고 있는 지방 부동산 시장을 완전히 멈춰 버리게 한 조치라 할 수 있을 것입니다. 다시 말하면 1.11조치는 금융권을 활용하여 부동산을 살 수 있는 기회를 차단함으로서 완전히 매수세를 없애 버리는 결과를 낳았고, 더불어 반값 아파트설, 20~30% 아파트 가격 하락설, 원가 공개, 분양가 상한제 등 구매수요를 위축 시키는 정책을 지속적으로 전개함으로서 그나마 남아 있던 수요자를 더 내릴 것이라고 기대하는 대기 수요자로 만들어 버려 지금과 같은 상황이 초래되었다는 것입니다. 그리고 침체가 장기화됨으로서 새 아파트로의 이주 수요자들이 쉽게 갈아타기가 이루어지지 못하고 있는 것도 하나의 원인으로 작용하고 있다고 보아야 할 것입니다.

 

질문 : 이렇게 미분양 물량이 누적되고 부동산 침체가 장기화됨으로 인하여 거래는 실종됐고 경기 회복의 기미는 좀처럼 보이지 않고 있습니다. 이러한 극심한 부동산 경기 침체가 지역 경제 회복에 악재가 될 것이란 분석도 나오고 있습니다. 어떻습니까?

김 영욱 : 예. 그렇습니다.

부동산 경기가 장기 침체에서 벗어나지 못함으로 해서 건설사는 현금 유동화 위기를 맞고 있으며, 일부 사업을 포기하는 현장이 늘어나고 있습니다. 이에 따라서 하청업체 및 부동산 관련 업계가 동반하여 상당한 시련을 겪고 있는 실정입니다.

예를 들어 부동산 중개업계를 본다 하더라도 거래가 되지 않음으로 해서 폐업을 하는 사례가 속출하고 있는 것을 보면 알 수가 있습니다. 이러한 상황의 지속은 결국 소비자들의 소비패턴을 소극적으로 가져가게 되고 점점 더 지방 경제를 어렵게 하고 있다고 보여 집니다. 따라서 연쇄적인 부도 도미노 현상이 나타날까 우려되는 바입니다.

 

질문 : 역으로 미분양 물량이 늘어나게 되면 집값이 내려가게 되고 따라서 집 없는 서민들에게는 좋은 일이 되는 것 아닙니까?

 

김 영욱 : 꼭 그렇다고 볼 수는 없습니다.

서민들을 위한다는 정책이 오히려 서민들을 옥죄는 상황이 벌어지고 있기 때문입니다.

즉 부동산 거래가 끊어짐으로써 기존의 아파트를 팔고 조금 더 넓은 아파트 또는 다른 지역으로 이동을 원하는 경우에도 움직일 수가 없다는 것입니다.

또한 신규분양 아파트를 분양받으신 분들도 기존 아파트를 매매하지 못해서 잔금을 내지 못하고 전전긍긍하는 것으로 파악하고 있습니다.

결코 물량이 늘어나고 가격이 내렸다는 것만으로 서민들에게 혜택이 돌아간다고 볼 수 없을 것입니다.

 

질문 : 그렇다면 대구의 부동산 시장을 회복시키기 위해서는 어떤 대책이 필요할까요?

서울과 지방을 구분하지 않는 지금의 부동산 규제책이 바뀌어야 하는 것인지요?

 

김 영욱 : 그렇습니다. 절대적인 선호지역인 강남과 지방을 구분하지 않고 같은 정책을 적용한다는 것은 비만인 사람과 마른 사람에게 똑 같이 살 빠지는 약을 처방하는 것과 같이 이치에 맞지 않는다 하겠습니다.

대구 지역의 경우 우선 투기과열지구 전면 해제 및 주택투기지역을 우선 해제하여 심리적인 위축부터 풀어야 할 것으로 보입니다. 현재 대구지역의 분위기는 투기를 우려할 만한 분위기가 아니라고 보고 있습니다.

그리고 다음으로 미분양 물량 해소를 위하여 지방에 한한 별도의 조치를 구사해 보는 것도 좋을 듯합니다. 예를 들면 개인이 임대사업을 할 수 있도록 하는 임대사업자 등록 완화방안을 만들어 준다던지 한시적인 세제의 혜택을 부여하여 구매 의사를 가질 수 있도록 길을 터주는 것 등입니다. 다시 말하면 일시적이라도 중앙과 차별화한 제도를 도입하여 일단은 살려 놓고 보자는 것이지요. 물론 시장 원리에 맡겨 도태 될 것은 도태되고 살아남을 것은 살아남아야 한다고도 합니다만 그렇게 될 경우 잃는 것이 더 많지 않을까 하는 우려를 제기 할 수도 있다고 봅니다.

 

질문 : 김 원장께서는 최근 미분양 아파트 물량을 해소하고 지역 경기 활성화를 이루어 내기 위한 방안으로 아파트 분양 방법에 새로운 패러다임이 도입돼야 한다는 주장을 했다고 들었는데.. 어떤 내용인지요?

김 영욱 : 지역 내 부동산 경기가 얼어붙어 있다는 것은 알려진 바와 같습니다.

그러나 그렇다고 하더라도 정부에서 무언가를 해주기를 바라며 감나무 밑에서 감 떨어지기만을 손을 놓고 기다리기 보다는 수요자들이 부동산에 대한 관심을 유발 할 수 있도록 하는 이슈를 끊임없이 개발하여 살아남기 위한 자생의 노력을 지속적으로 기울여야 할 것이라고 봅니다.

지금은 대기성 수요자들이 현실적으로 분양대열에 동참할 수 있도록 하는 계기 마련 즉 동기화 부여가 필요한 시점이라고 생각합니다.

저는 “미분양 아파트 공동구매” “부동산 박람회” “내 집 마련 대축제” “아파트 공동브랜드관 개설” “부동산 컨소시엄 타운 조성” 등과 같은 분위기 회복용 필요성 제안을 이미 여러 달 전 부터 수차례에 걸쳐 관계기관 및 건설사, 시행사에 제안하고 있습니다. 제안에 따른 반응은 간담회나 설명회 프레젠테이션 시간 등을 가져 보지도 않고 미친 X(?)이라고 하고 있습니다. 물론 시도하는 과정에서 반작용도 있을 수 있겠습니다만 저는 이런 노력들 하나하나가 식어 가는 부동산에 대한 관심을 일깨우는 동기화부여의 계기가 될 것이라고 보고 있습니다.

 

따라서 이전에 “미분양 아파트 공동구매”를 시행하는 과정에서 시행 시공사에서 “계륵”이라고 표현하며 선뜻 응하지 못하는 문제점(홍보 부족으로 인한 수요자 층의 불신, 성과의 불확실성, 브랜드 이미지 실추에 대한 우려, 시행사와 시공사간의 이원화 구도)을 시정 보완하여 구매자의 욕구를 이끌어 낼 수 있는 방안을 다음과 같이 제안합니다.

 

먼저 “내 집 마련 대축제”라는 행사를 가져 보자는 것이며

그리고 다음으로 행사 기간 중 분양을 받을 수 있는 심리적 회복제 즉 계약 유발 촉진제를 투여 하자는 것입니다.

계약 유발 촉진제는 건설사 별 저마다 달리 할 수 있으나 기금의 조성과 기금의 운용, 수익의 발생, 입주자들에게 혜택을 부여하는 방법 등 많은 것이 있을 수 있을 것입니다.

이러한 방법은 지금 현재와 같은 경쟁적 출혈 분양 방법에서 한 걸음만 물러서 본다면 이해할 수 있으리라 생각합니다.

마지막으로 이렇게까지 살아남기 위한 자생적 노력을 하였음에도 불구하고 미분양 물량이 해소되지 않을 경우 그 때에야 좀 더 강력한 경기 부양책을 정부에 건의 할 수 있는 명분이 주어지는 것이 아닌가 저는 그렇게 보고 있습니다.

 

질문 : 마지막 질문으로 주택 실수요자들의 경우 주택마련과 재테크를 동시에 할 수 있는 방법은 없을까요?

 

통상 내 집 마련 시에 목돈이 모일 때까지 기다렸다 집을 사려고 하는 경향이 있습니다. 그러나 그 것 보다는 고정 수입이 있을 경우 다소 무리수를 두더라도 전세 자금에 대출을 일정 부문 추가하여 우선 내 집을 마련하시는 것이 좋을 듯합니다. 집값은 목돈이 모일 때까지 기다려 주지는 않았습니다.

그리고 주택 구입 시는 When이 아니라 Where에 의미를 부여하라고 말씀드리고 싶습니다.

너무 타이밍을 노려 바닥에서 사려고 하는 것 보다는 누구나 선호 할 만 한 입지를 먼저 고려하여 선택을 한다면 설령 다소 비싸게 샀다 하더라도 반드시 그 빛을 발하는 날이 있을 것이라 봅니다.

 

이상과 같이 미분양 아파트 1만 가구 시대를 맞아 그 해법을 찾아보는 대담 시간을 가져 보았습니다.