미분양 아파트 전세로의 전환에 있어....

미분양 아파트 전세로의 전환에 있어....

 

주택 시장이 어렵다 보니 건설사에서는 미분양 되었거나 미 입주로 남아 있는 아파트 물량을 전세로 전환하여 목전의 현금 유동화 위기를 극복하고, 향 후 아파트 가격회복기에 기회를 보아 재 분양하려는 방향으로 물꼬를 틀어 나가고 있는 것 같다.

이렇게 분양 매매를 하지 않고 전세로 전환 한다는 것은, 미분양 물량의 증가와 입주 하지 않는 아파트의 증가로 건설사가 닥치고 있는 어려운 사정을 모르는 것은 아니지만, 아파트를 지을 당시의 사업목적에서 벗어나 궁여지책으로 쫒기 듯 만들어 낸 방편이라고 필자는 생각하지 않을 수 없다. 어찌되었든 건설사로서는 미분양을 해소하기 위한 선택의 폭이 별로 없는 가운데 전세로의 전환을 추구하고 있다고 한다. 그렇다면 과연 전세로의 전환으로 미분양 분을 처리하려 하는 시도가 과연 부동산시장에 긍정적인 면을 보여 줄 것인지 아니면 또 다른 시장 불안을 야기하는 부정적인 면을 보여 주게 될 것인지 재고를 해 보지 않을 수 없는 상황이다.

현재 일부지역 전세 수요가 다소 늘어나 전세가격이 다소 오름세를 유지 할 것이라고 보고 있는 가운데, 전반적 전세 물량의 증가는 전세가격의 하락을 동반하고 따라서 서민들의 주거비를 감소하게 하여 삶의 질을 나아지게 할 것이라는 순기능적인 면이 있음을 부정 할 수는 없다. 하지만 일시적인 전세 물량의 급증이 부동산 시장에 미칠 그 부정적인 면도 살펴보아야할 것 같다.

필자는 어려운 매매시장에서 그나마 전세 시장이 부동산 시장을 버티고 있는 상황에서, 주택 매매가 대비 전세 가격이 지방의 경우 67% 정도를 차지하고 있는 상황에서, 매매물량의 전세로의 전환은 매매시장 뿐만 아니라 전세시장 마저도 교란할 수 있다는 부정적인 면을 들어 재고를 촉구해 본다.

즉, 전세 물량의 급증 - 전세가의 하락 - 역전세 현상 발생 -매매가의 하락 (자기자본 비율이 높아지게 되면 임대사업자는커녕 전세를 끼고 집을 장만해 보려는 수요, 주택 구매 시기의 보류 수요 증가 등) - 미분양 해소 불능으로 이어 질 수 있다는 것이다.

현재 신규 아파트의 임대가격이 얼마가 될 것인지는 알려지지 않아 확실치는 않다고 하겠으나, 다만 시장 가격과 맞물려 가격대를 형성시킨다 하더라도 공급이 많으면 가격이 떨어지는 것은 기정사실이기 때문에 좀 더 신중을 기해 보자고 하는 의미에서 소견을 피력하는 바이다.

외환위기 당시 역전세 대란으로 소위 집주인이라는 사람들이 혼 줄이 난 경우도 경험한 바가 있는 상태에서 다시 그런 분위기가 되지 않는다는 보장이 없으며, 위기해소라는 선택이 오히려 악수가 되지 않는다는 보장이 없기 때문에 좀 더 차분히 시장을 돌아보는 지혜를 발휘해 보았으면 하는 바램이며, 장기적 시장 상황을 고려하지 않는 방안은 지양되었으면 한다.