대구일보 8/6.미분양아파트 해소방안(하)

지금과 같이 정부의 규제위주의 정책으로 어려운 시기임에도 분양을 준비하는 주택업체 입장에서는 미분양에 대한 우려를 나타내는 것은 당연하다 하겠다. 하지만 수요자 입장에서는 이러한 미분양의 시기가 내 집 마련의 호기인지, 아니면 더 내릴 것으로 보고 기다려야 하는지 판단하기 어려울 것이다.
이럴 때에 적절한 판단의 기준은 과거의 역사에서 배울 수 있을 것이다. 돌이켜 보면 부동산 시장에서 완전 분양 또는 미분양, 미분양 물량의 감소, 미분양 물량의 재 증가라는 사이클이 오늘에만 있는 일이 아니라는 것을 알 수가 있을 것이다. 그리고 그 때 그 때마다 시행사 및 시공사에서는 분양의 방법을 다소 달리 했다는 것도 알 수 있을 것이다.
따라서 부동산 투자자 또는 내 집 마련 수요자들은 반복되는 부동산 시장의 사이클 속에서 분양의 방법이 어떻게 달라졌는가를 보면서 판단을 하는 것이 좋다.
주택시장의 사이클은 살아 있는 생물과 같이 무한히 변화하고 있고 성쇠를 거듭하고 있다. 위기를 기회로 인식하는 지난 과거에서 배워야 한다.

 

△실수요자= 미분양 물량이 늘어나며 시행∙시공사의 자금 흐름에 압박을 가하는 상황이 벌어지면 통상 시행∙시공사에서는 분양가격을 낮추거나 각종 서비스와 차별화된 분양전략을 만들어 내 계약률을 높이려 하게 된다.
2006년 분양시장에 있어서 대구의 경우 낮은 주택보급률의 탓으로 외지 건설사들의 진출이 크게 늘어나면서 실제 수요에 비해 물량이 과잉 공급되는 양상이 전개돼 전체적으로 지역별 편차가 매우 커지고 수급불균형이 심각해졌다고 볼 수 있다.
또한 지역, 학군, 교통 등과 단지 규모, 브랜드에 따른 차별화, 양극화 현상도 더욱 뚜렷해졌다. 이러한 과잉공급, 양극화 된 주택시장은 실수요자에게는 오히려 기회가 될 수도 있다.
아마 더 내릴 것이라고 생각해 판단을 유보한다면 적기를 놓칠 수도 있을 것이다. 왜냐하면 금리 인상과 원자재가 상승, 공급의 중단, 택지의 부족, 인건비 인상 등 분양가 상승 요인이 상존하고 있기 때문이다.

△투자자= 공급 물량이 지나치게 많은 만큼 예전과 같은 ‘묻지 마 청약’ 시장은 형성되기 어려울 것으로 보인다. 그러나 위치 및 가격별로 단지 분양률이 큰 격차를 보이며 뚜렷한 양극화로 나뉘어 질 것으로 예측된다.
그동안 과열되어 있던 아파트 분양 시장은 지금 차분히 가라 앉아 움직이려 하지 않고 있다고는 하지만 이러한 시기는 투자자에게도 기회가 될 수 있다.
왜냐하면 공급사에서는 계약금을 낮추고 중도금 무이자 혜택 등을 제공하기 때문이다. 소액의 계약금을 걸고 나면 입주 시까지 대금 납부에 대한 부담이 없다. 이는 대구 지역은 분양 후 1년이 지나면 분양권 전매가 되는 곳이라 자금의 추가 압박이 없을 것이기 때문이다.

향후 규제의 여파와 신규 수요의 감소로 인해 분양에 어려움을 느끼는 건설사의 신규 공급이 감소 할 것으로 보인다. 앞으로 2～3년 내 수요와 공급의 편차가 다시 나타날 것이며, 따라서 공급 과잉의 시기에 매입, 공급 부족 시 매도하는 투자전략의 수립이 필요하다고 볼 수 있다.
내 집 마련을 하고자 하는 실수요자나 또는 투자처를 찾고자 하는 투자자 모두 위기와 기회는 공존한다는 사실을 환기해볼 필요가 있다.

김영욱<대구경북부동산분석학회 부회장, (주)부동산써브 상임위원>