대구일보 칼럼

 

  부동산과 투자

     

투자와 투기의 구별은 어떻게 하여야 할까

하라는 대로 하면 투자고 하지 말라는 것을 하면 투기라는 우스개 소리도 들리지만 필자는 정의를 달리하고 싶다.

투자는 수익성이 그리 높지 않으나 잃어버릴 확률이 적고 안정적이며,

투기는 수익성이 높은 반년 잃어버릴 확률이 높고 불 안정적이다 라는 것이다.

그러면 어떻게 하여야 안정적이면서도 수익성이 크도록 투자를 하는 것일까.

그에 대한 해답은 명확하게 밝힐 수는 없으나 다소의 해법을 제시 할 수는 있다.

         

첫째로, 나무를 보지 말고 숲을 보라는 말이 있듯이 부동산 투자에 있어서는 미래를 내다보며  장기적으로 접근하여야 한다.

즉 어떤 지역에 장기 플랜에 의한 공간 계획이 있을 경우 그 공간에 그림을 그려 보며 미래 지향적이 되어야 한다는 것이다.

       

둘째로, 정보를 수집하여 분석 할 줄 아는 학습을 되풀이 하여야 한다.

다시 말하면 부동산 정책은 경기 동향과 주택 정책 등 여러 가지 요인으로 수시로 변하고 있어 살아 있는 생물과 같다고들 하고 있다. 이러한 상황에서 부동산을 재테크 수단으로 생각하는 분들이라면 ① 부동산 정책의 변화 주시 ② 금리의 변동 ③ 경기동향 ④ 주택/ 택지 등 수요와 공급 ⑤ 조세정책 등의 변화를 읽고 대처하는 능력을 향상시켜야 할 것이다.

           

셋째로, 부동산 투자의 기본 원칙을 준수하여야 한다.

많은 전문가들이 부동산 투자의 기본 원칙이라고 하는 말들을 기억하여 공식처럼 접목하여 보는 것은 어떨까?

 

    1. 재산의 삼분법을 지켜라

“계란은 한 바구니에 담지 않는다”라는 외국의 속담이 있다. 이는 투자를 할 경우 어느 한 곳에 집중적으로 투자하지 말고 포트폴리오를 구성하여  분산하여 투자하여야 한다는 것이다. 즉 현금,  주식, 부동산으로 나누어 유동성 및 안전성을 고려하는 것을 말한다.  

이 삼분법을 지키며 투자를 할 경우 요즘 같은 불경기에도 현금 유동성이 결여되지 않으며 안정적일 수 있다.(단 부동산에 집중 투자하여도 분산하여 투자 한다면 안전)

  

   2. 부동산 투자는 장기적 안목을 가지고 여유 자금으로 투자하여야한다.

부동산은 한번 투자하고 나면 정책과 경기의 변화에 따라 자금이 묶일 수도 있다.

그러므로 당장 현금화 시킬 필요성이 없는 자금으로 투자하여야 한다.

   3. 미래적 가치를 판단하여야 한다.

주변이 성장하는 지역인가 쇠퇴하는 지역인가를 살펴야하고 장래 발전 가능성과 전망이 있는지를 살펴야 한다.

   4. 내재적 가치가 있어야 한다.

지역의 발전 계획이나 방향 등이 설정되어 있어 향후 투자지역의 변화가 예측되어져야 한다.

   5. 현재 수익적 가치가 있어야 한다.

부동산에 투자 한다고 하여 무조건 부동산 값이 싸다고 좋은 것은 아니다. 현재 수익도 고려하여야 하며 무작정 수익 창출을 기다리는 투자는 바람직하지 않다.

  6. 희소가치가 있어야 한다.

부동산에 대한 잠재 수요는 많은데 물건이 한정되어 있는 희소성이 있는 곳은 수요가 많고 공급이 적으므로 언제라도 현금화 시킬 수 있다고 보아야 하며 희소가치 여하에 따라 금액은 문제가 되지 않을 수도 있다.

예를 들면 자연 경관이 뛰어난 곳에 식당 영업권, 별장, 각종 인허가의 취득 등을 들 수 있겠다.

   7. 저평가된 상품 주시

지역적으로 개발 호재가 적어 저평가된 곳이 많다. 그러나 10년이면 강산이 변한다는 말을 상기하여 교통 여건 대도시 접근성 등 여러 가지 요인을 평가하여 투자한다면.....

             

   8. 장기적으로는 웰빙이라는 곳.

주 5일제 근무와 생활수준의 향상으로 많은 사람들이 건강과 레져에 대한 관심이 높아지고 있다. 이러한 시장 수요를 감안 할 수 있는 곳이라면 실패 할 리가 없을 것으로 본다.

부동산 투자와 투기!

정부는 시세 차익만을 노린 부동산 투기적 거래를 차단하여 음성적 불로 소득을 없애겠다는 것이지 정당한 거래를 규제하려고 하는 것은 아니다.

따라서 부동산의 투자에 있어서 성공적인 투자가 되기 위하여서는 많은 전문 지식과 현장 경험이 있어야  할 것으로 보나 이상과 같은 기본을 가지고 변화하는 시대의 흐름과 패러다임의 변화에 맞춰 재테크를 한다면 성공 투자에 한발 다가가는 것이 아닐까 필자는 생각하는 바이다.....^^

                                                           2006년 1월 17일

김 영욱 (대구 경북 부동산 분석학회 부회장

        부동산 써브 대구지역센터 본부장)