雪 中 待 春

 

2006년 부동산 동향 생각해봅시다.

8/31 대책 발표 이후로 필자에게 많은 분들이 향후 부동산 전망에 대하여 문의를 해오고 있다.

그러나 필자는 그동안 이런 질문에 명쾌한 해답을 내려주지 않고 있다. 부동산 시장을 예측하고 전망하기에는 그 기준이, 이해하기에 따라 주관성이 개입 될 소지가 많고 어려움이 있기 때문이기도 하지만 혹여 잘못된 진단을 내릴 경우 별다른 이해관계가 없는데도 불구하고 우스운 꼴이 되기 십상이기 때문이다.

그렇다고 부동산만을 바라보며 전문으로 임하고 있다는 사람이 방향 설정을 해주지 않을 수는 없는 일이라 이에 필자는 다 같이 생각해 볼 수 있는 부동산의 흐름을 제시하고, 본인의 부동산 견해를 피력하여 스스로 결론을 도출 할 수 있도록 해 보고자 한다.

작금 부동산 시장은 8 .31대책이 국회 입법과정에서 대다수 시행되게 됨으로서 대부분 안정세를 유지하고 있다고 볼 수가 있다.

그러나 이러한 안정세 가운데에서도 부동산 토지시장은 개발호재와 전망이 있는 지역에서 부분적으로 가격의 급등 현상이 나타나고 있고, 주택 시장에 있어서도 입지, 교통, 지역, 학군, 단지 규모, 브랜드 별로 나뉘어 가격의 차별화, 양극화가 심화되고 있는 것을 보여 주고 있다.

이렇게 안정과 반등이 공존하는 현 상황에서 부동산시장의 안정적 요인은 무엇이며 반등 요인은 무엇인지 알아보기로 하자.

먼저 안정적 요인을 살펴보면

첫째로 대다수 부동산 전문가들은 시장의 안정세를 전망하고 있다.

예를 들어 각계 전문가를 대상으로 실시한 부동산시장동향실사지수(RESI) 예비조사 결과 주택은 73.9로  100에 못 미쳤다. (참고적으로  RESI지수는 100이면 보합, 이상이면 상승, 이하면 하락 전망을 의미한다.) 또한 건설교통부의  최근 부동산시장 조기경보시스템(EWS) 의 주택시장의 위기경보단계가 5단계 가운데 가장 낮은 `정상'으로 분류되었을 정도로 8.31대책 이후 주택시장의 안정세가 계속되고 있다

둘째로 신규분양시장에 있어서 많은 사람들이 정부의 정책에 따른 아파트 가격의 하락이 예상되자 가수요자가 아닌 실수요자들마저도 구매 시기를 늦추는 등 극도의 보수적인 자세를 유지하고 있다. 이는  투기지역 내 담보 대출제한, 2주택 자에 대한 양도세 중과 방침과 맞물려 가수요를 걷어 냄으로서 주택 시장을 안정적으로 뒷받침하고 있다고 보아야 한다.

셋째로 주택담보대출에 대한 부담의 증가이다.

주택에 대한 투자수익률이 시중은행금리 인상분을 넘어설 것이라 예상되어야만 수요자들이 부동산 시장에 접근 할 것인데 2차례에 걸친 콜금리의 인상은 비록 소폭이라 하더라도 그 여파는 몸을 사리게 하기에 충분하다고 본다. 

 

넷째로 부동산 간접투자 확대 및 부동산시장 선진화를 위해 부동산투자회사(리츠)에 관한 규제를 대폭 완화하겠다는 것과 전년도에 이어 주식시장 상승세가 계속 이어지고 있다는 것은 400조원에 달하는 시중의 풍부한 유동자금이 부동산 시장으로의 유입 되는 것을  희박하게 하여 결국은 부동산 경기 침체로 가게 할 수도 있다는 것이다.

다섯째로 8/31 각종 부동산 정책이 서서히 자리를 잡아 가며 강력히 시행이 된다는 것을 들 수가 있다.

원가연동제의 전면적인 실시와 토지조성원가 공개 등은 아파트 분양가 인하의 요인 될 것이며, 더불어 그동안 과연 입법이 제대로 이루어지겠느냐며 관망을 하던 부동산 과다 보유자들이 조세의 부담과 양도차익의 미 실현을 이유로 매물을 내어 놓을 경우, 적체된 일시적 과다 물량은 부동산 가격의 하락 요인으로 자리 잡을 수도 있을 것이다.

다음으로 반등 요인을 살펴보면

첫째로, 동시분양제도 폐지의 영향을 들 수 있다.

2004년도에 청약통장 가입자가 32만3000명이나 늘어났다고 한다. 이들은 올해에 대거 청약 1순위 자격자가 되며 旣 1순위 자와 더불어 아파트 청약대열에 끼일 경우 청약과열 요인이 될 것으로 본다. 이럴 경우 주택 분양가 상승압박으로 작용할 수밖에 없어 반등 요인 중 하나로 꼽을 수 있다.

   

둘째로, 개발이익환수제로 인한 토지공급가 상승, 기반시설부담금 도입으로 인한 분양가상승을  들 수 있겠다.

모든 기업은 사업의 성공에 따른 이익의 창출을 목적으로  막대한 투자와 재투자를 거듭한다. 그런데 정부는 개발을 하여 발생한 이익을 환수하고 개발행위에 따른 기반 시설부담을 개발주체가 해야 한다고 한다. 이는 장차 기업과 디벨로퍼들의 개발 욕구를 잠재우고 수요와 공급의 원칙을 저해하여 수급의 불균형을 초래 할 것으로 본다. 이 또한 반등 요인이 될 것이다.   

셋째로, 개정 건축법 시행은 아파트 분양원가를 올리게 할 것이며 반등 요인에 포함된다.

층간 소음 규제를 목적으로 바닥 두께가 135미리에서 180미리로 늘어나야 한다는 것(가구 당 공사비가 지금보다 170만원정도 늘어 남)과 공원인접 건축물의 건축에 있어서 대지 경계선의 변화는 아파트 분양원가 상승에 커다란 영향을 미칠 것이다.

넷째로, 발코니 확장 허용도 한 몫을 할 것으로 본다.

발코니 확장비용의 분양가 포함(평당 70~80만원)과 더불어 피난구 설치, 스프링쿨러의 설치 등은 아파트 분양원가의 상승으로 자리 잡을 것이다.

다섯째로 금년 지방자치단체 선거와 후년 대선이 눈앞에 있다는 것을 들 수 있다.

모든 선거에 있어서 정당과 후보들은 표를 의식하지 않을 수 없다. 그런데 참여정부의 부동산 정책에 대하여 신뢰하고 지지하는 층이 반 이상이 아니라는 것이다. 다소의 완화가 있지 않을까 하는 기대감도 작용 할 것으로 본다.

마지막으로 기업도시다, 혁신도시다, 택지를 몇 백 만평 공급 할 것이다, 어디를 어떻게 한다는 등등의 발표가 하루가 멀다않고 발표가 되고 있다는 것도 부동산 동향 예측의 기준이 될 수 있을 것으로 보며 이러한 미래가치가 예견되는 곳은 정부의 규제에도 불구하고 아직도 꾸준히 오르고 있다는 것은 시사하는 바가 크다고 하겠다.

필자는 부동산업계에서 소위 강산이 변한다는 세월을 두 번 지나쳐 왔다.

이 세월 속에 필자가 느낀 것은,

정부의 부동산 정책은 경기에 따라 변하고 있더라는 것이며, 경기부양 책으로 또는 과열된 경기의 억제책으로서 다만 이용되고 있더라는 것이다.

다시 말하면 지속적인 규제도  지속적인 부양도 없었으며 음지인가 싶으면 양지가 되었고 양지인가 싶으면 음지가 되어 있었다는 것이다.

이렇게 반복되는 정책의 변화 속에서 필자가 본 것은

끈기를 가지고 기다릴 줄 아는 우둔한(?)사람들은 대부분 커다란 부를 가지고 있는 것을 보았고,

허둥대며 즉각적으로 정부 정책에, 시장 상황에 반응을 보인 똑똑한(?)사람들은 실패하여 스스로 가진 것을 잃어버리고 있는 것을 보았다는 것이다.

이제 결론적으로 말하고 싶은 것은

시장 상황에 촉각을 곤두세우고 예측 한 것은 속단에 불과한 것이며, 부동산 투자의 성공을 이루기 위해서는 雪中待春의 마음으로 기다림이 어떠할까 하는 것이다.

                                                              

부동산 써브 상임위원

대구경북부동산분석학회 부회장   김 영욱