지역 준공후 미입주 아파트 입주율 제고를 위한 제언

입주율 제고를 위한 제안

 

Ⅰ. 序

지역 내 부동산시장은 장기간에 걸친 경기 침체로 상당한 어려움을 겪고 있는 실정이다.

미분양 물량이 2009년 11월말 기준 약 17,000여 가구가 적체되어 있고, 준공 후 미 입주 아파트 물량도 동 기준 약 8,500여 가구가 남아 있는 것을 보면 그 실상을 알 수가 있다. 이런 와중에 향후 부동산시장의 전망도 그리 밝지만은 않은 실정이다. 2010년도 분양예정으로 있는 물량이 민간부문 21개 단지, 1만8천300여 가구(일반분양 1만2천700여가구)에 이르는 것으로 파악이 되고 있기 때문이다.

이에 미분양 해소와 준공 후 미 입주 아파트 물량 해소를 위한 대책 수립이 절실히 요구되는 시점이라 아니할 수 없다.

따라서 현장별 미분양, 미 입주 원인과 문제점을 파악하여 대책을 강구하고 보다 적극적이고 신속하게 미분양, 미입주 해소를 위한 노력을 경주하여야 할 것이다.

본 제안은 부동산시장의 불투명성을 답보하고 있는 근본적 원인을 찾아내어 보다 신속하게 예측 가능한 부동산시장으로의 전환을 꾀하기 위한 노력의 일환으로서 빠른 추진이 필요할 것이라 판단된다.

 

 

Ⅱ. 미 입주 원인 및 문제점

 

1. 실태 분석

 

1) 정부정책 부재와 글로벌 경기침체의 영향으로 부동산에 대한 관심이 줄어들었다는

말은 이미 부동산시장에 충분히 반영되었다.

물론 부동산시장이 지난 노무현 정부의 징벌적 조세정책과 수요억제정책에 따라 과거와는 사뭇 다른 심리적 위축양상을 보이고 있는 것은 사실이다. 하지만 현 정부 들어, 서브프라임 모기지론 사태가 겹치고, 내수경기가 침체되며, 세계적 경기 위축이 가시화되어 부동산시장이 더욱 더 위축이 됨에(지방 주택의 경우) 따라 과거와 달리 부동산경기부양을 위한 노력을 하고 있다는 것을 감지할 수 있다.

특히 지방 미분양실태의 심각성은 정부에서도 예의 주시하는 상황이며, 해결에 노력을 기울이고 있다고 보여 진다.

따라서 이는 이미 충분히 시장에 반영되어 돌발적인 상황이 부가되지 않는 한 이슈화할 소재가 아니라고 본다.

 

2) 경기침체로 기존 아파트가 팔리지 않아 이사를 할 수가 없다는 말도 사실이 아니다.

부동산시장의 침체로 매수세가 줄어들고, 주거이동에 대한 욕구가 감소된 것은 사실이라고 하지만 국토해양부 아파트 거래동향에 따르면 2009년도 한해 11월까지의 대구지역아파트 거래 건수가 53,387 가구에 달하고 있어 과거 3년간의 평균치를 웃도는 수치라 볼 수가 있다. 이는 기존아파트가 팔리지 않아 이사를 할 수가 없다는 말에 신빙성을 부여하지 않는다고 하겠다.

 

3) 지역의 경우 과잉공급 된 상태에서 중대형 면적에 치중되어 있어 수요가 없다고

하지만 실상은 돈이 없는 것이다.

전국 미분양 주택은 2009년 3월 이후 지속적인 감소 추세에 있으며, 2009년 3월 16만 6천호로 사상 최고치를 기록한 이후 6개월 연속 감소하여 9월까지 12만 6천호 수준에 머물고 있다. 이 중 지방 미분양 비중이 83.4%, 민간 주택의 비중이 99.6%, 85㎡ 초과 주택의 비중이 57.6%를 차지하고 있다. 우리 지역의 경우도 2009년 11월말 현재 약 17,000여 세대의 미분양을 기록하고 있다. 현재의 미분양 적체규모는 1998년 외환위기 시기의 약 1.2배 수준이며, 재고주택의 0.9%에 달할 정도로 시장에 커다란 부담으로 작용하고 있는 것은 사실이다. 특히 악성 미분양에 해당되는 준공 후 미분양의 비중은 37.7%로 여전히 높은 수준에 있다.(1998년 준공 후 미분양의 비중 : 17.6%)

그러나 이렇듯 어려워 보이는 여건 하에서도 부동산정책에 따라 시장상황이 유동성을 가지고 움직이고 있음을 엿볼 수 있다. 따라서 정부의 지방에 대한 정책적 배려와 현금 유동화 및 직장의 안정성 등이 보장이 된다면 거래 수요는 살아 날 것이라 본다. 모든 사람들은 상향 이동을 하여 주거의 질을 높이고 싶은 욕구가 있으나 돈이 없을 뿐이다. 돈이 없으니 더 이상 집이나 차를 사지 않는 것이다.

 

2. 당면과제

시장상황이 장기간 어려운 상태를 이어옴에 따라 아파트 가격이 분양가격 이하로 떨어지는 마이너스 프리미엄의 시대가 도래 하였다. 이에 따라 지역 분양시장은, 예측하지 못하고 분양대열에 가담한 대다수의 계약자들에게 커다란 혼란을 가져 오게 하였다. 이러한 혼란은 계약자뿐만 아니라 건설사도 마찬가지로 겪게 되는데 미분양이 늘어나고, 준공 후 입주 지연, 잔금 미납 상태 등이 이어지며 그 처리에 당황함을 나타낸 것을 보면 알 수가 있다.

건설사는 이에 음성적 할인 판매 시장을 비대화 시키며 정상가격 이하가 진실이 되는 악순환을 자초하였고....

계약자들은 계약금을 포기하고 손절매 하는 물건을 다시 잡게 될 경우 오히려 손해가 적다는 논리가 성립되는 상황에서 굳이 분양 받은 아파트에 미련을 가질 필요성을 느끼지 못하게 되었다.

더구나 비상대책위원회를 만들어 투쟁을 하면 그 결과물을 얻어 낼 수 있는 분위기가 점차 짙게 자리함에 따라 입주지정 일에 입주하면 오히려 손해를 본다는 등식에 정당성을 부여하였고, 투쟁하여 시간을 벌다 보면 손해를 보지 않을 수도 있다는 심리를 가지게 하였다.

현재 불이 켜지지 않는 아파트가 늘어난 이유는 이로부터 기인하고 있다는 것이 정확하게 맥을 짚은 것이 아닐까.....

 

■ 문제점

 

1) “비상대책위원회”의 가동

당초 “비상대책위원회”라는 “비대위”는 건설사의 미분양 분 할인판매에 따른 반발과 사업승인당시와의 시공 차이 등 합당한 항의 차원에서 출발하였다고 그 의미를 부여할 수가 있다. 하지만 저변에는 분양시장 교란과 부동산 경기 침체에 따른 시장의 불안정성이 커다란 이유가 됨을 부인할 수는 없다.

 

2) “비상대책위원회”의 명분

비대위는 시공상 하자와 사업승인과의 차이 등을 빌미로 입주하려는 주민을 선동, 아파트 가격할인과 전체의 이익을 표방하고 있는데 그 활동으로는 다음과 같다.

① 잔금납부 거부 주도

② 하자를 빌미로 한 사전점검 거부

③ 입주 거부로 시행. 시공사 압박

④ 소관청 및 관할 구청점거 농성주도 및 길거리 데모 등

 

3) “비상대책위원회” 변질

처음 권리회복 차원으로 시작한 “비대위” 활동이 경기침체가 장기화 되고 아파트 가격이 분양가 이상으로의 회복 조짐이 보이지 않자 점차 변질되기 시작하였다.

즉, 부동산투자 불패를 믿고 중도금도 잔금도 납부할 능력이 없는 상태임에도 불구하고 프리미엄을 노려 청약대열에 가담했던 사람들은 신용불량의 위기로까지 몰렸고, 이에 손절매를 하며 처분해야만 하는 상황이 초래되었던 것이다.

하지만 대다수 손절매할 시기마저 놓쳐버린 나머지 계약자들은 시기적 어려움을 기회로 이용 자신의 치부를 숨기려하는 이판사판식의 강성 “비대위” 활동을 하게 되었다.

이들은 다양한 이유를 들어 계약자들을 선동하고, 활동비 등을 계약자별로 거두어 조직적으로 움직이고 있다고 보아야 한다.

일부 강성 비대위는 자신들의 뜻과 다른 계약자들을 배척하거나 이전에 비대위를 진정과 마타도어 등으로 몰아내고 결국 자신들의 의지대로 끌고 나가고 있는 실정이다. 이들은 각 현장마다 돌아다니며 비대위 활동을 통해 사리를 취해본 경험이 있다고도 하는데 가전, 가구의 공동구매 주도, 인테리어 업체 선정, 샷시 공동구매, 법무사 선정, 계약자 명부 외부 제공을 통한 이익 등 이권에 개입하려 하는 것이다.

이는 장차 부동산시장 회복에 있어 분명 걸림돌이 되는 존재라고 보아도 좋지 않을까.....

 

4) “비상대책위원회”의 모순

비대위의 활동에는 그 태생에서부터 모순을 안고 있다.

내 치부(하자 등)를 들어내어 선전, 선동하여 계약자들에게 어필함으로서 단결된 힘을 얻어내어야 하는데, 결국 이러한 행동이 제살 깍아 먹기가 되고 있다는 것을 계약자 대부분이 모르고 있다는 것이다.

즉, 계약자 대부분은 브랜드 이미지 훼손을 통해 목전의 이익을 실현시키려 하고 있는데도 시행사와 또는 시공사와 자신의 생업을 뒤로 미룬 채 강력하게 투쟁하여 주는 비대위에게 고맙게 생각하고 있다는 것이다. 다시 말하면 내 아파트의 치부를 들어내어 목전의 이익을 얻어냄으로서 장차 잘 팔리는 아파트가 좋은 아파트라는 단순한 부동산 유통 상식을 포기하고 있다는 것인데, 이는 결국 제살 깍아 먹기가 아니냐는 것이다. 국가도 브랜드 위원회를 구성하여 국가 브랜드를 높이려 하는 세월 속에서 내 아파트의 브랜드를 스스로 깍아 내리려는 이러한 행동을 집단으로 한다는 것은 모순이라고 볼 수가 있다.

 

 

Ⅲ. 해결 방안

이상에서 살펴본 바와 같이 부동산시장의 장기 침체에 따른 여파는 내가 살아갈 아파트를 지어준 사람과 내가 지은 아파트를 사준 사람 간에 분열과 불신을 쌓는 결과를 초래하고 있으며, 그것이 길어질수록 상호 회복할 수 없는 길을 가도록 영향을 미치고 있다. 하지만 이러한 상황도 네 탓도 내 탓도 아닌 시기적으로 불가피하게 찾아온 경제적 어려움이라고 인지하여 서로 상대의 입장을 존중하는 눈으로 바라본다면 배척과 불신만이 능사가 아니라는 것을 알 수가 있을 것이다. 따라서 합리적이고 상호 윈 - 윈 할 수 있는 만족할 만한 대안을 찾아내는 것이 급선무라고 보아야 할 것 같다.

그렇게 될 경우 건설사는 계약자들의 입장을 반영하여 내 아파트의 가치를 빛나게 해준 훌륭한 업체로 거듭날 수 있을 것이고, 비대위도 그에 따라 비로소 정당성을 인정받게 될 것이다. 만약 대화와 타협을 통해서가 아니라 강경 일변도로 분쟁만 일삼다가 결국 얻는 것이 없다고 했을 경우 건설사는 현금 유동화 위기에 따른 내부적 위험을 겪을 것이고, 비대위는 내 아파트의 브랜드 이미지를 훼손한 댓가를 톡톡히 치러야 할 것이다.

 

□ 빈곤의 악순환의 고리를 끊어내어야 한다.

정부 또는 공공 기관에서는 첩첩이 쌓여 있는 미분양, 미입주 아파트를 시장의 원칙에 맡길 것이 아니라 한시적으로라도 적극적 매입을 통하여 장기임대로 전환하려는 노력을 기울여야 할 것이다. 그러나 전세시장가를 교란할 소지가 있음으로 적정 임대가를 고려하여야한다.

 

□ 지방 주택시장 정상화를 위한 중앙정부와 지방 정부의 노력이 있어야 한다.

정부의 차별화된 정책적 배려가 요구되는 시점이다. 회복의 기미를 보이고 있다고는 하지만 지역의 경우는 서브프라임모기지 사태 이전부터 미분양물량이 증가하기 시작했다는 것을 알아야한다.

 

□ 아파트 단지별 노력

☞ 아름다운 우리 아파트 만들기 추진 위원회 구성

- 브랜드 가치가 높아짐으로 해서 얻을 수 있는 이익을 주지 -

내 치부를 들추어내어 소정의 이익을 얻어내려고 하는 결코 이롭지 않은 방법을 동원할 것이 아니라 명칭 변경과 합리적 활동을 통해 내 아파트의 브랜드 이미지를 상승시키며 실리를 득할 수 있는 조직으로 거듭나야한다.(물론 서로 이견이 없이 없는 것이 최선이지만.....)

내가 살 아파트가 전쟁터도 아닌데 비대위를 구성하여 투쟁할 것이 아니라 서로 공존의 길을 찾아보자는 것이다.

다시 말하면, 투쟁적이고 선동적인 “비상대책위원회”를 통해 얻는 것 보다는 “아름다운 내 아파트 만들기 운동본부” “내 아파트 1등 아파트 만들기 추진위원회” “살기 좋은 아파트 만들기 위원회” “브랜드 가치 상승 위원회” 등 밝고 긍정적인 이미지로 전환하여 눈에 보이지 않는 또 다른 무형의 이익을 얻어 내는 것이 더 크다는 것을 생각해 보자는 것이다.

 

 

Ⅳ. 결론

정부의 경제 회복에 대한 자신감에도 불구하고 지역의 경우 많은 어려움을 여전히 안고 가고 있다고 본다. 2010년 분양 예정물량이 아직도 남아 있는 상태에서 보금자리 주택공급까지 예정되어 있어 주택시장이 그리 순탄치 않을 것으로 예견되기 때문이다. 하지만 2년 연속 공급이 줄고 있고, 이후 사업 승인 물량이 많지 않기 때문에, 경기 회복이 된다는 전제하에서는 그리 비관적으로 보지 않아도 좋을 듯하다. 그러나 아무리 정책적 지원과 배려를 하여 시장을 안정시키려 노력한다 하더라도 목전의 이익이나 사리를 얻으려는 소수의 활동이 정당화 된다면 앞으로도 비대위는 경쟁적으로 만들어지고 인위적인 변화를 추구할 것이므로 비록 경기가 회복된다고 하더라도 불이 켜지지 않는 아파트는 여전할 것이라 생각된다. 이에 전반적 시장 상황을 냉철히 판단하여 적절한 조치를 취해야한다는 것을 제언하는 바이다.

 

 

                                                                                                                          2010년 1월 1일