1·11부동산 대책의 영향과 문제점(대구일보 1/11)

1·11부동산 대책의 영향과 문제점

 
그동안 참여정부는 출범과 동시에 분양권 전매 금지조치를 주요 내용으로 하는 5∙23대책을 필두로 이번에 9번째의 대형 조치인 1∙11 부동산 대책을 발표하기에 이르렀다. 1∙11대책은 수도권과 지방의 투기과열지구에 있는 민간택지내 민간아파트의 분양원가를 공개하고 청약가점제를 앞당겨 시행하는 한편 투기지역내 주택담보대출을 1인당 1건으로 제한하는 내용 등을 담고 있다.

△1∙11 부동산정책의 문제점
민간택지에서도 분양원가공개를 하게 되면 공급이 축소될 수 밖에 없다. 부동산시장의 안정을 위한 근본 해법은 공급물량의 조기 확대에 달려있는데 공급확대는 단기간에 실현되기 어려운 과제여서 조속한 효과를 거둘지 우려된다.

그리고 분양가 규제에 따른 파장도 고려해야 하는데 주택의 품질을 저하시킬 우려라든지, 기존 주택과의 시세 차이로 투기를 조장할 수 있다는 것, 주택사업자의 사업의지 위축으로 공급이 줄어 집값 불안정을 초래할 우려가 있다는 것 등을 들 수 있다.

특히 전체 미분양주택 7만3천여가구 중 89%가 지방에 치중돼 있다고 할 수 있을 정도로 지방 주택시장의 침체가 심각한 상황이다. 투기우려가 없는 곳은 투기과열지구∙투기지역에서 해제하고 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보대출 인정비율(LTV)도 상향 조정하는 등 수도권 규제와 차별화해야 하며 지방 주택경기 활성화 대책을 마련하는 것도 정부의 몫이라고 본다.

분양원가공개의 시행은 당장 상반기 분양에도 타격을 줄 것으로 보인다. 소비자들은 집값이 떨어질 것이라는 기대로 대기 수요로 돌아 설 수도 있기 때문이다. 대구지역 부동산 시장을 더욱 더 냉각시키는 하나의 촉매작용을 할 것으로 보인다.

분양원가를 어떻게 검증을 할 것이냐 하는 것도 쉽지 않은 상황에서 분양원가 공개를 할 경우 시장경제원리에 어긋나기 때문에 결국 공급을 위축시켜 집값이 올라갈 수 있다는 주택건설업계의 우려도 타당성을 갖고 있다. 민간택지의 분양원가 공개는 시행을 한다 하더라도 지속적인 논란의 대상이 될 것으로 보인다.

△대구지역 영향
향후 대구지역의 부동산시장에 큰 변화가 있을 것으로 보여진다. 우선 단기적으로 소비자들의 분양가 하락에 대한 기대심리가 높아질 것이다. 이는 신규 분양시장이나 기존 미분양시장의 매수수요의 하락으로 이어질 것이 자명하다. 그나마 구매 여력이 있는 사람들 마저 대기 수요로 돌아서게 해 부동산시장이 회생할 수 있는 기회를 없애버리는 상황이 될 것으로 보인다.

2～3년 후 중∙장기적으로는 공급이 크게 줄어들 것으로 예상된다. 이미 땅값은 천정부지로 올라있는데 민간택지원가를 감정평가 금액으로 산정하고 획일화된 건축비를 적용한다면 대부분의 단지가 수익성이 없어지거나 떨어질 것이기 때문이다. 또 공급 아파트의 품질면에서 하락이 불가피하며 수익이 없으므로 사업성이 떨어지는 단지에 대해서는 건설사들이 수주를 포기하거나 신규 공급을 하지 않거나 줄이게 될 것으로 보인다.

다음으로 정부가 부동산시장 안정을 위해 주택담보대출 규제를 더욱 강화한다면 아파트의 매매 및 분양시장 판도, 서민 가계 등에도 적지않은 영향을 미쳐 ‘부익부 빈익빈’의 양극화를 심화시킬 것이다.
따라서 서민 등 실수요자의 불편을 초래하지 않게 하기 위해서는 일정 한도 이하는 건수제한이나 채무상환능력의 적용을 받지 않는 예외조항을 두는 등 제도적 보완이 뒤따라야 할 것이다.

김영욱 교수<대경대 부동산경영과∙대구경북부동산분석학회 부회장>