4.23 대책이 지역에 미치는 영향과 권고

4.23 대책이 지역에 미치는 영향과 권고

 

 우리나라에는 양곡의 안정적인 공급물량의 확보와 양곡가격의 안정 및 농가소득의 보장 등을 목적으로 도입·시행되고 있는 추곡수매제도라는 게 있다. 추곡수매는 흔히 미곡의 수매를 가리킨다. 과거에는 정부의 쌀 수매가격이 생산비보다 낮게 책정되는 저곡가제를 시행하였는데, 이는 생산농가의 증산의욕을 감퇴시키고 도시의 쌀 소비를 조장함으로써 만성적인 식량부족을 유발하게 하는 원인이 되게 하기도 했다. 이에 정부에서는 1969년부터 생산자로부터 비싸게 사서 소비자에게 싸게 판매하는 2중곡가제(二重穀價制)를 실시하고 있으며, 이로써 발생한 양곡관리특별회계의 누적적자는 일반회계로 메우고 있다. 즉, 정부가 국내산 곡물을 생산자로부터 생산비용을 보상해줄 수 있는 가격으로 매입하여 소비자에게 시장가격보다 낮은 가격으로 판매하고 그 차액을 정부재정으로 부담하는 것이다. 따라서 이중곡가제의 시행은 매년 연례행사처럼 거듭되는 반목에도 불구하고 농가경제를 안정시키고 일정한 수준의 농산물생산을 유지시키는 한편, 소비자가격을 낮은 수준으로 유지하도록 함으로써 소비자의 가계부담을 경감하고 물가안정에 기여하는 순기능적인 역할을 하기도 한다.

 

 최근 정부가 주택건설경기 침체에 따른 중견건설사들의 연쇄 부도사태를 막기 위해 4ㆍ23대책을 발표하였다. 전국 12만여 가구에 달하는 미분양주택물량이 누르는 부동산발 경제위기감을 해소하기 위하여 정부가 매입하거나 또는 민간이 미분양펀드를 조성하여 총 4만 가구 정도를 줄이겠는 대책을 내놓은 것이다. 물론 이와 함께 일정한 기준을 두어 DTI규제를 풀고 제한적으로나마 거래활성화를 틔워주겠다는 세부적 내용도 포함되어 있지만 대체적으로 과잉공급 되어 첩첩이 쌓여 있는 미분양 물량을, 경제위기를 고려하여 정부에서 사주겠다고 하는 것이 주요지라 볼 수가 있다.

이 발표를 전해 들으며 필자는 또 한 번의 심리적 위축 요인이 더 생기겠다는 좌절과 함께비유할 대상이 되지는 않는다고 볼 수도 있으나 추곡수매가제도가 머리에 퍼뜩 떠오르는 것은 왜인지 모르겠다. 주택에 있어서도 과잉공급 되든 어떻든 시장상황의 변화에 따라 팔리지 않고 남아돌게 되면 정부에서 국민들이 낸 세금으로 예산을 편성하여 추곡수매하는 것처럼 사주기도 하는구나하는 자조와 함께.....

 

어찌되었든 발표는 되었고 현장에 종사하는 필자로서는 그것이 과연 우리 지역에 얼마만큼의 파급효과를 미칠 것인지 생각해 보지 않을 수 없다.

 

 먼저 매입 시 업체의 도덕적 해이를 방지할 수 있도록 사업성을 엄격히 평가하여 분양가 50% 이하 수준에 환매 조건부로 매입하고, 매입대상은 공정률 50% 이상의 준공 전 지방 미분양을 우선 매입하며, 그리고 자금여유가 있을 경우 수도권 미분양까지 확대해 나가기로 한다는 대목에서 필자는 실소하며 안 된 말이지만 우리 지역에는 영양가가 없는 대책이라고 평하고 싶다. 왜냐하면 공정율 50%이상인 현장에서 사업성이 좋은 곳은 아예 코웃음을 치겠지만 사업성이 아무리 나쁜 곳이라 하더라도 50%이하에 매각을 하려고 하는 업체는 없다고 보기 때문이다. 특히 중소업체에 대한 유동성 지원을 위해 중소업체의 미분양주택을 우선 매입하고, 매입한도도 업체당 1,500억원으로 확대할 계획이라고 하는 대목에서는 기획은 좋으나 효용성이 없음을 말하고 싶다. 공정율 50% 이상인 현장을 가진 중소업체가 아무리 어렵기로서니 분양가 50%이하에 팔려고 생각도 하지 않을 것이며, 팔아서 PF 금융 원금도 주지 못할 상황인데 차라리...라고 생각하지 않는다는 보장도 없기 때문이다. 정부에서는 경기가 좋아졌을 때 되사갈 수 있는 기회를 주겠다고 하더라도 말이다.

 

 다음으로 기존주택이 팔리지 않아 신규주택에 입주를 못하는 자(입주지정일 경과)의 기존주택(6억원 및 85㎡ 이하, 투기지역 제외)을 구입하는 자(무주택자 또는 1주택자)에게 대출규제를 완화하여 거래의 숨통을 틔워주겠다는 대목에서 필자는 과연 기존주택이 팔리지 않아 분양받은 주택으로 이주를 하지 못하고 있는 것인지 의구심을 가지지 않을 수 없다. 새집도 남아돌아 할인판매를 드러 내놓고 하고 있는데 헌(?) 주택을 대출의 기회를 전폭적으로 열어준다고 하여 사겠는가 하는 것이다. 현재의 시장 분위기는 단순히 연쇄적 거래 불발에 따라 이동이 용이하지 않다는 논리를 적용해서는 아니 되며, 다른 곳에서 그 원인을 찾아봄이 타당하다고 본다. 다시 말하면, 할인판매 시장의 비대화에 따른 소비자들의 구매 의욕 저하와 대기성 수요자로의 전환이 점차 늘어나고 있는 상황을 직시하여 유통시장의 정상화를 선행시킬 수 있는 방안을 찾아야 한다는 것이다.

 

 다음으로 건설사의 모럴헤저드를 이야기 하면서도 미분양 아파트 또는 준공 후 아파트를 담보로 신용 보강을 하여 회사채 유동화를 활성화 해준다는 대목에서는 생산자뿐만 아니라 소비자의 생계 안정에도 도움을 주는 추곡수매가 제도의 긍정적인 면모와는 달리 이것은 일방의 손을 들어 주는 것이라 그리 달갑지만은 않다. 정부는 콘크리트 수요자가 되어 버린 수요자의 마음을 열어 살 수 있도록 하는 사고의 역발상을 강구해야 하는 것이지 단기적이면서 임시방편적인 궁색한 일방의 활로 모색만을 해주어서는 아니 된다. 소비자가 사주면 다 해결 될 것을 살 수 있는 방법을 동원할 생각을 않고 자꾸 일방을 우선 살려 놓고 보자는 식은 이제 그만 두어야 한다는 것이다.

부동산시장에서 구매자는 현재 4.23 대책을 통해 정부에서 사들인 미분양 물량은 향후 건설사가 환매해 가는 것이 아니라 정부에서 끌어안고 가는 추곡수매한 물량과 같게 될 것이며 향후 이것이 시장에 다시 매매든 전세든 싼 가격에 흘러나오게 될 것이라는 것을 경험으로 알고 있다. 이는 심리적 위축을 더하는 원인 제공이 될 뿐이다. 정보화시대에 모르고 있다고 보면 안 되지 않겠는가....

이에 필자는 다소 원색적 표현으로 해법을 제안해 보고자 한다.

 

 언제부터인지 우리는 부동산재테크를 통하여 부를 이루었다고 하면 사시의 시각으로 바라보거나 투기꾼이라는 죄명(?)을 씌워 여론 몰이식으로 단죄를 해 오고 있다. 20~30년 전 아무것도 모르는 체 그저 부동산을 사두었는데 수 십배가 올라 부자가 되면 졸부라느니 어쩌니 비아냥대었고, 말단 공직에 있으면서 박봉을 모아 사둔 부동산이 세월 속에 폭등하였을 경우 업무상 지득한 정보를 가지고 투기를 한 파렴치한으로 몰아가는 수고도 마다하지 않았다. 물론 소도보고 중도 보는 세월 속에서 다 깨끗하다고 볼 수는 없겠지만 우물가에 버드나무 작대기만 꽂아도 버드나무가 열린다는 부동산 폭등기에서 투기를 원하든 원하지 않든 부동산가격이, 가치가 급등하여 얻은 이익을 가지고 투기꾼으로 몰아가서야 되겠는가...

 

 이제 필자는

첫째로, 이러한 사회적 분위기를 정상화 시켜야 할 것이라는 걸 주문한다.

다만 업무상 지득한 비밀을 이용하여 사적인 영리를 취한다거나 단기적 차익만을 노린 투기를 목적으로 하는 행위는 사라져야 할 것이나 재테크 수단으로서의 정상적 자금흐름은 인정해야 한다는 것이다.

두 번째로, 과거의 유물이 되어 버린 1가구 1주택 제도를 폐지할 것을 주문한다.

이 제도는 주택보급율이 낮은 상태에서 부자들이 주택을 투기의 수단으로 삼아 부를 축적하고 서민들에게 상대적 빈곤감을 심어주며 부익부 빈익빈을 심화 시키던 시절에 생겨난 제도이지 이제는 제고해 보아야 할 시점이 도래했다고 보는 것이다.

현재 우리나라의 주택 보급률은 지역에 따라 편차를 보이고는 있다하더라도 이미 오래전에 100%를 넘어섰다고 하며, 심지어 120%를 넘어선 곳도 있다고 하지 않는가....부동산시장에서 주택을 투기의 대상으로 보는 사람들은 이제 설 자리가 없음을 말하는 수치이다.

그런데 고수하지 않아도 되는 1가구 1주택 제도가 아직까지 고수되고 있는 건 주택 보급률 통계에 오류가 있기 때문인가....

이미 주택이 투기의 대상에서 벗어난 이즘에 부자가 2주택이 되든 3주택이 되든 혹은 10 주택이 되던 어차피 1주택에 거주하며 나머지는 임대를 놓게 되는 것이 아닌가....정부에서 사서 임대를 놓는 것이나 부자가 사서 임대를 놓는 것이나 합리적 제도를 만들어 내어 서민들에게 불편함이 없도록 하는 노력을 기울이는데 집중하는 것이 좋을 것 같다는 이야기이다.

 

 자! 결론적으로 필자는 부동산시장이 시장논리에 의해 눈에 보이지 않게 서서히 재편되고 있음을 느낄 수 있는 상황에서 일방적인 정부의 시장 개입은 불요하다고 본다.

일단 죽어가는 건설사를 살려 놓고 보자는 방안도 좋지만 그보다 사고 싶은 마음이 들도록, 시중에 너무 많이 풀린 자금이 유동화 되도록 하는 방안을 찾아봄이 더 빠를듯하다는 권고를 해본다. 다만 “이익이 있는 곳에 세금이 있다”라는 사고를 심어주며, 사도 죄인이 아니다라는 인식의 전환이 있었으면 좋겠다. 부동산을 사도 괜찮다는 성숙한 여건이 조성되면 미분양, 미입주라는 난제도 자연히 해소될 것이기 때문이다.