지방 양도세 면제의 영향 있을까?

지방 양도세 면제의 영향 있을까?

 

최근 정부는 금년 말까지 미분양 아파트 또는 서울에서 신축하는 주택을 제외한 주택을 구입할 경우 5년간 양도세를 면제하기로 한다는 발표를 하였다.

부동산 유통시장이 꽁꽁 얼어붙어 관련 종사자들의 폐업이 이어지고 있고, 건설업계와 시행사들의 어려움이 가중되어 고사 직전에 몰려 있는 상황에서 나온 발표인지라, 다소 시기를 놓친 감이 없지는 않으나 그나마 다행이라고 아니 할 수 없다.

그런데 건설업계에서의 끊임없는 면제 요구에도 불구하고 정부에서 최후까지 쥐고 놓지 않았던 양도소득세 면제 방침의 발표를 하였음에도 바닥에서 헤 매이던 부동산시장의 회복에 희망을 주고는 있지만.... 그리고 향후 시장회복의 폭발적 잠재력을 지지고 있는 것은 틀림이 없지만.... 그렇다 하더라도 현 시장상황에서 이것만으로 부동산시장을 살려내기에는 역부족이지 않겠느냐는 회의적 반응이 나오고 있음은 왜일까?

살펴보기로 하자.

매입 주택의 수에 관계없이 1년 내 최초 매매 계약을 체결하고 5년 내 매매를 할 경우 비록 남는 차익이 얼마가 되더라도 그 소득에 대하여 세금을 전면 비과세 한다는 이번 조치는 얼어붙은 매수 심리를 자극하여 주택 구입에 관심을 돌리는 데는 최고의 효과를 볼 수 있는 조치라고 보아야 한다. 물론 다소 시기를 놓친 것 같아 당장 매수 심리를 살려 낼 것이라고 보지는 않지만 봄 이사철을 맞아 어느 정도 변화의 바람을 몰고 올 것은 확실하다 하겠다.

따라서 수도권 부동산이 이번 조치로 어떤 반응을 보이느냐에 따라 지방에까지 미치는 파장이 달라질 것이라고 보아야 할 것이다.

하지만 양도세 한시적 면제 조치의 이면을 들여다보면 현재 미분양으로 남아 있는 아파트 또는 신축 주택으로서 최초 분양 계약을 체결한 아파트에만 혜택을 주겠다고 하는 걸 알 수가 있다. 이는 다시 말하면 기존에 분양을 받아 잔금을 납부하지 못하고 있는 이전 분양자들에게는 혜택이 없다는 것으로 해석을 할 수도 있는 것이다. 역부족이라는 근거는 여기에서 찾을 수 있다. 현재 불이 켜지지 않는 아파트라고 하는 주택은 주택 가격의 급작스러운 하락과 경기 침체, 소득의 불안정성, 음성적 할인 판매 시장의 비대화, 과잉공급, 분양가격 대비 소득 수준의 괴리, 투기적 수요자의 잔금납부 여력 부재 등의 영향으로 입주를 하지 못하고 있기 때문에 생겨난 것이다. 기분양자에 대한 대책이 수립되지 않고 있음이 역부족이라는 근거의 첫 번째이다.

그리고 두 번째로, 기존 주택 거래 부진과 아울러 신축 주택과의 가격 편차가 너무 커 기존 주택을 팔아서 신축 주택의 잔금을 납부하지 못한다는 딜레마를 들 수가 있을 것이다. 물론 금리를 자꾸 낮추어 주며 부족분을 대출로서 메꾸어 나가도록 할 수는 있으나 줄어 든 소득 수준은, 소득 안정성은 어찌 할 것인가....

세 번째로, 과잉공급으로 남아도는 주택이 일반 서민용 주택이 아니라 중대형 면적의 비 서민용 주택이라고 하는데 문제의 심각성이 있으며, 따라서 구매 여력이 있는 사람들은 부자여야 한다는데 그 깊이를 더할 수 있다. 하지만 부자들 또한 딜레마에 빠질 수 있다. 대형주택의 가격이 고가라는 문제는 차치하고라도 역 전세대란이 일어 떨어진 전세가격 탓으로 자기 자본 비율이 높아진 부담은 어떻게 해야 하나....

네 번째로, 가장 중요한 것은 부자들은 지방의 경우 향 후 5년 내 양도 차익이 생겨날 만큼, 면제 혜택을 볼 만큼 가격 상승이 있을 것이라고 보지 않는다는데 있다. 결국 부자들 또한 이만한 조치로 지방의 미분양 물량을 사두려고 움직이려 하지 않는다는 추정이 가능한 것이다.

다섯 번째로, 음성적 할인 판매 시장에서 나도는 할인 물건들이 고스란히 남아 있는 현실에서 할인 아파트를 사서 양도소득세 면제를 포기하는 것이나, 향후 오를 것이라는 가정 하에 신축 주택을 사서 양도소득세 비과세 혜택을 보느냐하는 선택에서 할인된 아파트를 사는 것이 더 유리하다는데 문제점을 찾을 수도 있는 것이다. 이는 결국 비싼 미분양 물량이나 신축 물량을 사지 않을 것이라는 추론을 만들어 낸다.

여섯 번째로, 그동안 건설업계의 어려움을 이해한다고 치더라도 대물분 아파트, 땡처리 아파트, 원금보장 아파트, 최저가격보장 아파트 어쩌구 하면서 뒷구멍으로 내돌린 분양가 이하의 아파트가 부동산시장에서 아직 해소가 되지 않고 있고, 이에 따라 구매자의 심리가 대기수요를 넘어 이제 주택시장은 안된다라는 분위기로 가 있는 것은 어찌 할 것인가...

 

이 모든 것을 종합해보면 지방의 경우 양도세 한시적 면제라는 조치로 과연 얼어붙은 시장을 되 살려내는 불쏘시개 역할을 할 수가 있을까라는 회의를 느끼지 않을 수 없다.

 

하지만 필자는 현재의 부동산시장이 음성적 할인 판매시장에서의 거래 가격이든 아니든 간에 주택가격이 저점을 찍고 있다는 것에는 동조를 하고 있다. 이러한 시기에 양도소득세 면제라는 조치의 발표는 분명 힘의 불균형을 만들어 낼 것이라고 본다. 하지만 보다 현실감 있게 시장을 내다보고 확실한 불을 피워 주어 매수세의 눈치 보기를 끝내어야만 하지 않을까 조언해 본다.

                               

                                                                                                                       2009. 02. 16