아파트 수요 지금도 있다. 그러나 관망하고 있을 뿐....

아파트 수요 지금도 있다. 그러나 관망하고 있을 뿐....

 

새정부의 부동산 관련 정책들이 윤곽을 드러내면서 대부분 조세제도의 완화와 규제가 풀려 거래에 숨통이 트이고 부동산시장이 안정이 될 것이라고들 보고 있다. 그러나 필자는 다소 의견을 달리하고 있으며, 현재와 같은 주택시장의 침체는 존 더 장기전이 될 것이라고 보고 있다. 왜냐하면 이미 대운하 프로젝트다 5+2 광역개발이다라고 하여 개발지 인근 부동산 가격이 들썩 거리고 있는 상황에서 막상 새 정부가 내 놓을 수 있는 부동산규제완화조치는 제약을 받을 수밖에 없기 때문이다. 또한 참여정부에서 시작한 실거래가 신고의 위력이 상존하는 가운데 그동안 조세저항을 무릅쓰고 확보한 세원을 차기정부에서 다시 원점으로 되돌려 놓을 것 같지도 않기 때문이다. 따라서 부동산경기 회복을 위한 정부의 조치만을 기다리고 있기에는 현재의 부동산시장 상황이 너무 좋지가 않아, 보다 적극적이고 공격적으로 구매자에게 다가가는 마케팅이 필요한 시점이 아닌가 판단하는 바이다.

이에 필자는 공급자와 구매자간의 교감이 이루어져 거래가 성사되기 위하여 어떻게 하여야 할까라는 명제로 소견을 피력해 보고자 한다.

 

■ 공급자는 어느 정도의 기대이익을 버려야 할 듯...

미분양이 첩첩이 쌓여 있는 상황에서 공급자들은 아직도 기대이익에 대한 미련을 버리지 못하고 있다. 세계적으로 서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 사태에 따라 집값이 떨어지고, 빚 안 갚는 사람이 속출하여 금융기관들이 대규모 손실을 보고 있으며, 투자자들이 투자금에 대한 안정성을 우려 투자를 기피하고 있는데도 그 사태의 심각성을 느끼지 못하고 있는 것이다.

물론 희망적인 시각에서 서브프라임모기지 사태의 영향이 국내 주택시장에는 커다란 데미지로 작용하지 않을 것이라고 그렇게 본다 하더라도, 분명 그 어두운 그림자의 파장은 그래도 자국을 남길 것이 분명하다고 보아야 하지 않을까...

이렇든 저렇든 간에 국내 주택시장의 미분양 실정은 10년 내 가장 많은 수치를 기록하고 있다고 한다. 이러한 미분양 물량을 해소하기 위하여서는 공급자인 건설사는 관망성 대기수요자가 진정 무엇을 바라면서 부동산시장에 진입함을 꺼리고 있는지 파악하여, 가려운 곳을 끍어 주어야 할 것이다. 그것은 기대이익을 버리고 과감히 공격적으로 구매자에게 접근하는 방법일 것이다.

 

■ 실질적인 가격 조정

구매자들은 2001년 이후 급작스럽게 수직 상승한 집값에 대하여 놀라움과 두려움을 금하지 못하고 있다. 건설사는 이곳에 초점을 맞추고 출발을 한다면 분명 그 해답을 찾을 수 있을 것이라 본다. 그동안 명목소득이든 실질소득이든 집값오름세와 물가오름세 만큼 따라주지 못한 상황에서 너무 고공행진을 한 것이 그 하나의 중요한 원인이며 구매자들은 사고 싶으나 살 형편이 안 되고 있다는 것을 주지하라는 것이다. 따라서 불가피하더라도 눈에 보이는 가격의 인하가 선행되어야 할 것 같으며 그렇지 않다면 구매자의 망설임은 여전 할 것으로 보인다.

 

■ 주택 가격을 낮추어주면 관망성 대기수요자들이 주택을 구입하려 할 것인가?

자! 그렇다면 가격을 낮추어 준다면 미분양 물량이 해소될 것인가라는 물음을 가질 수 있다.

이에 필자는 다소 구매심리를 자극할 수 있을지라도 반드시 그렇지는 않다고 말하고 싶다. 왜냐하면 그동안 건설사는 어떤 이유로든 중대형 평형에 치우친 편향적 공급을 하여 왔고, 따라서 현재 남아 있는 미분양 물량이 서민들로서는 부담스러운 가격대의 중대형 면적이라는 이유에서다. 그리고 또 지나가게 될 정부의 부동산정책 즉 대출금리 인상, 반값아파트 논란, 금융규제와 더불어 지속적인 부동산 규제조치 등의 영향으로 부동산시장이 심리적인 위축을 면치 못하고 있으며 인위적인 부양책을 쓰지 않는 한 회복 할 조짐을 보이지 않고 있기 때문이다.

 

■ 어떻게 하면 관망성 대기 수요자들의 관심을 끌 수 있을까?

먼저 필자는 위에서 언급한 기대이익의 희생과 실질적인 가격인하 외에도 침체된 부동산시장을 회복시키기 위하여 인위적인 구매심리 회복의 계기를 만들어야 할 것이라는 점을 들고 싶다.

첫째로, 건설사와 구매자간의 신뢰성을 회복하고 상호 이해를 하기 위하여 만남의 장을 만들어야하지 않을까...

즉 구매자의 입장에서 미분양물량을 한자리에서 비교분석하고 취사선택 할 수 있도록 하는 쉬운 방법을 만들어주자는 것이다. 이는 구매자들의 눈높이에서 건설사들이 공동홍보의 노력과 접근의 방법을 만들어야 한다는 것이다.

둘째로, 새정부에 공급자의 어려움을 피력하여 일시적이라 하더라도 부동산경기 부양책을 집중 건의 하는 것이다. 이는 구매자들에게 이익이 돌아 갈 수 있는 방안이 되어야 하며 건설사의 이익을 고려하지 않아야 할 것으로 본다. 왜냐하면 건설사는 그동안 정부 부동산정책의 기조를 제대로 파악하지 못하였다는 점과 구매자들이 원하는 면적대의 공급이 아닌 자신들의 이익을 고려한 면적 대를 지나친 과당경쟁과 더불어 과잉공급을 하였다는 원죄가 있기 때문이다. 이점을 간과하고 건설사의 이익만을 고려하여 부양책을 요구한다면 오히려 역풍을 맞을 수도 있음을 명심하여야 한다.

 

                                                                                                      덕산동에서....2008. 02. 18