대구일보 26일자

 

시행.시공사의 어려움은 곧 수요자에게는

기회라고 볼 수도 있지 않을까..........

올해 대구지역 아파트 분양 시장은 사상 최대의 물량이 공급될 예정이다.  현재까지 파악된 분양 예정 물량만 3만 5천 ~ 4만 가구 정도라고 하니 분양율에 여간 촉각이 곤두서지 않는다.

지금과 같이 규제 위주의 정책을 펴나가는 어려운 시기임에도 분양을 하려 하는 주택업체 입장에서는 가히 ‘분양 대전'이라는 표현까지 써가며 미분양에 대한 우려를 나타내는 것은 당연하다 하겠으나, 수요자 입장에서 본다면 이러한 미분양의 시기를 내 집 마련의 시기가 도래한 적절한 호기라고 보며 표정관리를 하여야하는 것인지 아니면 더 내릴 것으로 보고 행동의 유보를 하여야 하는 것인지 도무지 판단이 서지 않을 것이다. 이럴 때에 필자는 적절한 판단의 기준으로 과거를 뒤 돌아 보자는 말을 하고 싶으며 과거를 기준 삼아 현재를 판단하는 것이 어떻겠느냐고 말하고 싶다. 돌이켜 보면 부동산 시장에서 완전 분양 또는 미분양, 미분양 물량의 감소, 미분양 물량의 재 증가라는 사이클이 오늘에만 있는 일이 아니라는 것을 알 수가 있을 것이다. 그러면 그 때 그 때마다 시행. 시공사에서는 분양의 방법을 다소 달리 했다는 것도 알 수 있을 것이다. 따라서 부동산 투자자 또는 내 집 마련 수요자들은 반복되는 일련의 과정 속에서 분양의 방법이 어떻게 달라졌는가를 기억 해 내어 올바른 판단을 하는 기준으로 삼으면 좋을 것이라 본다.

그럼 과거의 부동산 경기 동향을 살펴보고  미분양 물량이 늘어나는 현재의 시점에서의 대처 방안을 모색해 보고기로 하자.

미분양 가구의 증감 이해

2005년(1월~10월말) 전국 미분양 가구 수는 4만9,495가구인 것으로 조사됐다.

이는 아파트, 임대아파트, 연립주택을 모두 포함한 것으로 2004년 말 미분양 가구 수인 6만9,133가구와

비교해 보면 26% 가량 줄어든 물량이다.

2001년 말 3만1,512가구에서 2002년 말 2만4,923가구로 다소 줄었던 미분양 가구 수는 다시금 증가세로 돌아서며 2003년 말 3만8,261가구였던 것이 2004년 말 에는 2배 이상 증가한 6만9,133가구에 달하면서 미분양가구수가 급격히 증가했었다.

이러한 미분양 아파트의 증감은 정부의 부동산 정책에 의한 인위적 시장 조절에 의한 경우라고 보아도 무방할 것이라고 본다.

그러나 정부의 시장 개입에도 불구하고 2005년 초부터 미분양 아파트의 장점이 부각되면서 실수요자들 중심으로 분양이 이루어져  2005년 10월말 기준  연초대비 26%(1만7,858가구) 가량 미분양 물량이 소진된 것으로 나타났다.

이렇듯 미분양 물량은 정책의 변화와 정부의 개입에 의해  늘어나기도 줄어들기도 하는데 지금은  8.31대책과 3.30후속조치의 타격으로 수요가 크게 줄어들게 됨으로서 또 다시 미분양 물량의 증가라는 행태를 보이고 있는 시기로 바뀐 것이다. 이러한 시기의 도래는 곧 건설업체들로 하여금 8.31대책과 3.30 추가 대책 이후 주택수요의 감소와 미분양에 대한 우려를 낳게 하였으며 따라서 신규 주택공급물량을 줄이거나 공급계획을 아예 철회하려는 움직임으로 나타나고 있다.  서울과 대도시의 경우 주택을 건설할 나대지도 이미 부족한 상황에서 재건축 규제까지 더욱 강화돼 신규공급 물량은 더욱 줄어들 것으로 예상된다.

2006년 아파트 시장에의 대처  방안

미분양 물량이 늘어나며 시행 시공사의 자금 흐름에 압박을 가하는 상황이 벌어지면 통상 시행. 시공사에서는 분양가격을 낮추거나 각종 서비스와 차별화를 이루어 내어 계약율을 높이려 할 것이다.

이러한 시기는 실수요자든 가수요자든 기회로 보아도 좋을 듯 하다.

실수요자들에게는 더 없는 호기

2006년 분양시장에 있어서 대구의 경우 낮은 주택 보급률의 탓인지 어쩐지 외지 건설사들의 진출이 크게 늘어나면서 실제 수요에 비해 물량이 과잉 공급되는 양상이 전개돼 전체적으로 지역별 편차가 매우 커지고 수급 불균형이 심각해졌다고 볼 수가 있겠다. 또한 지역, 학군, 교통 등과 단지 규모, 브랜드에 따른 차별화, 양극화 현상도 더욱 뚜렷해졌다고 보아도 좋겠다.

그러나 이러한 과잉공급, 양극화 된 주택시장은 실수요자에게는 오히려 기회가 될 수도 있다는 것을 알아야 한다. 더 내릴 것이라고 생각하여 판단을 유보한다면 아마 적기를 놓칠 수도 있지 않을까.....

왜냐하면 금리 인상과 원자재가 상승, 공급의 중단, 택지의 부족등 분양가 상승 요인이 상존하고 있기 때문이다. 

개별 투자자 들에게도 호기

공급 물량이 지나치게 많은 만큼 예전과 같은 '묻지 마 청약' 시장은 형성되기 어려울 것으로 보인다. 대신 위치 및 가격별로 단지 분양률이 큰 격차를 보이며 뚜렷한 양극화로 나뉘어 질 것으로 예측된다.

그동안 과열되어 있던 아파트 분양 시장은 지금 차분히 가라 앉아 움직이려 하지 않고 있다.

이러한 시기는 투자자에게도 기회가 될 수 있다.

왜냐하면 분양사에서는 계약금을 낮추었을 것이고 중도금 이자 후불제 또는 무이자로 해준다고 할 것이다.그리고 단지 별로 푸짐한 선물도 곁들여 질 것이다.

따라서 지역별, 입지별, 단지별로 투자처를 선택하여 소액의 계약금을 걸어 두고 나면 입주 시까지 대금 납부에 대한 부담이 없고 대구 지역은 분양 후 1년이 지나면 분양권 전매가 되는 곳이기 때문이다.

 

자본가에게도 호기

많은 시행사들이 노력을 기울여 성공 시킨 재건축 또는 재개발 사업이 뜻하지 않은 정부의 규제책 또는 문화재 발굴, 분양의 저조 등의 악재를 만나게 되면 엄청난 자금의 압박을 받을 것이라는 것은 예견 할 수가 있다.

이러한 경우 자금 여력이 약한 시행사는 아마 시행권을 넘기거나 분양액을 낮추어 재분양을 하여야 할 것이다.

이럴 경우 자본가 그룹은 미분양 물량의 매입 또는 다 차려 놓고 뜨지 못한 밥상을 물려받을 수 있지는 않을까....

아무튼 그동안 과열되어 터만 잡기만 하면 완전 분양이 되던 아파트시장이 다시 미분양이 증가하는 시기로 접어들었다.

이 때 부동산에 관심을 가지고 있는 투자자들께서는 미분양이 나서 주택 시장이 어려 울 것이라고 방관만 하고 있지 말고 이 시기에 얻어 낼 수 있는 것이 없는지 눈여겨보아야 할 것 같다.

그리고 끝으로 “어려운 시기에 누이 좋고 매부 좋고 할 수 있는 방법이 없을까”라는 의문을  필자는 투자자 모두에게 반문하고 싶다.