재개발지의 달라진 투자형태

[실전 부동산]   재개발지의 달라진 투자형태

 부동산 재개발 추진지의 개발은 구역지정-조합설립인가-사업시행인가-관리처분인가 등의 절차에 따라 사업이 진행된다. 때문에 진행의 양상에 따라 여러 형태로 가격이 변화될 수 있다.

재개발 추진이 점차 이루어짐에 따라 그 이루어지는 시점별로 가격이 상승하는 ´계단식 가격상승´ 구조를 보인다는 것이다. 따라서 부동산에 투자하는 투자자의 입장에서 본다면 사업진행에 맞춰 투자시기를 잘 조절할 경우, 단기 시세차익도 가능하다.

 또 내 집 마련을 위한 장기적 안목을 가지고 예측 투자를 잘 할 경우, 단계별 상승 폭을 잘 이해하면 그만큼 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수도 있었다. 하지만 최근에는 부동산 경기의 위축과 저금리 기조의 영향으로 재테크로서의 마땅한 투자처가 없어지면서 이러한 재개발지에 자금이 몰려 초기단계부터 높은 가격이 형성되는 경향이 나타나고 있다.

처음에 낮은 가격에서 출발하여 점차 가격에 탄력이 붙어 나가야 개발 이익을 향유할 수 있는데, 재개발 초기 단계부터 투자처로서의 가수요가 몰려 지가 상승을 부추긴다. 이렇게 되면 결국 재개발 예정지에 투자하여 소기의 목적을 달성하려는 투자자로서는 오래 가지고 있어봐야 개발 완료 후에 조합원에게 돌아올 이익이 적어지게 되므로 투자처로서의 매력이 상실되는 현상이 나타나는 것이다.

다시 말하면 어느 특정지역 일대가 재개발될 것이라는 소문이 나며 지가가 급상승하였을 경우, 예전 같으면 지가가 어느 정도 올랐다 하더라도 그 이후 개발 진행 단계에 따라 가격이 올라줌으로써 거기에 따른 시세 차익을 볼 수도 있었지만 지금은 사업 초기의 가격이 너무 높게 평가돼 사업말기와의 가격 격차가 크게 좁아지므로 재개발 지분 투자수익률도 크게 낮아졌다는 것이다.

따라서 필자는 투자자들의 관심이 높은 지역이라면 초기단계의 투자를 선택하기보다는 오히려 어느 정도 사업이 진행된 곳을 고르는 편이 유리한 것으로 분석되어, 가능한 한 사업 진행이 빠른 곳을 선택하는 것이 현명할 것으로 보인다