미분양 아파트가 증가하고 있다. 어떻게 할 것인가?

 

위기와 기회는 동전의 양면과 같다.

위기의 시기를 잘 살펴보면 기회가 공존하고 있음을 알 수 있다.

주택업체의 위기, 미분양사태는 곧 수요자에게는 기회라고도 볼수 있지 않을까 

미분양 아파트가 증가하고 있다. 어떻게 할 것인가?

     

현재 부동산 시장을 분석해 보면 공급자와 수요자, 정책 입안 실행자인 정부 모두가 어려운 상황을 맞고 있다고 보아야 할 것 같다. 정부는 부동산 투기를 잡고 소수의 부자들에게 많은 세금을 거두어 가난한 서민들을 위한 정책을 편다는 나름대로의 취지를 가지고 부동산 정책을 펴고 있는데도 불구하고, 강력한 부동산 대책의 효과로 나타나는 것은 중산층 이하의 서민들의 원성과 자조, 양극화 현상의 가속화뿐이고, 또 투자 수요의 급감으로 인한 거래의 위축은 분양 시장에 민감하게 반응하여 미분양 아파트가 속출하는 현상을 초래함으로서, 공급자인 건설사의 위기까지도 초래하고 있기 때문이다.

이에 필자는 공급자와 수요자 간의 거래의 물꼬를 터주면서 정책의 일관성을 잃지 않는 방법이 없을까를 고심 한 끝에 다음과 같은 안을 제시 해 보고자 한다.

먼저 현 부동산 시장을 아파트 분양 시장을 중심으로 하여 살펴보기로 한다.

 

1. 아파트 분양시장 현황

   1) 미분양 증가

      미분양아파트가 전국적으로 다시 6만 가구에 가까워짐에 따라 각 공급사들로 보아서는 미분양아파트의 해소 방안이 뜨거운 감자로 자리하고 있다고 보아도 과언이 아니다. 특히 대구의 미분양 물량의 증가는 다른 지역보다 월등히 크다고 할 수가 있는데 이는 지역 정서 상 심리적 위축 요인이 타 지역 보다 크기 때문이다.

 

   2) 분양조건 완화

      따라서, 주택업체들은 분양률을 제고하고 미분양 아파트를 소진시키기 위하여 계약 시 다양한 혜택을 제공하는 등 미분양 물량 처리를 위해 안간힘을 쏟고 있다. 일부 아파트는 분양가를 인하 하거나 각종 금융혜택과 인테리어 품목 등을 제공하여 기 일반 분양자들과의 형평성 시비를 일으키고 있기도 하다.

   3) 과거의 반복

     이러한 미분양의 증가와 감소 현상은 지금 뿐만이 아니라 과거에도 있었으며 일정한 사이클을 그리고 있다고 보아도 좋다.

(과거를 돌아보면 미분양에 대해 좋지 않은 선입견을 가지고 있던 일반 수요자들도 2004년 말 부터 2005년 상반기까지 분양가격의 인상과 저금리 기조에 힘입어 미분양아파트를 투자수단으로까지 인식하게 되었으며, 직접적 행동으로 옮긴 상당수 투자자들은 엄청난 수익을 창출 한 바 있다)

 

   4) 분양물량 역대 최고

      2006년 대구지역 아파트 분양 시장은 사상 최대의 물량이 공급될 예정이다. 상반기에 이미 평년의 2배가량인 3만 5천 - 4만 가구의 물량이 시장에 흘러 나왔다.  하반기 는 주택업체들이 분양시기를 저울질하고 있으나 하반기 물량까지 합치면 역대 최대의 물량이 시장으로 나올 것이다.

2. 년도 별 미분양 아파트의 변화와 이해

  1) 전국 미분양아파트 현황

      2001년 말    3만 1,512가구

      2002년 말    2만 4,923가구

      2003년 말    3만 8,261가구

      2004년 말    6만 9,133가구

      2005년 2월  6만 4,644가구

      2006년 4월  5만 5,465가구

      2006년 5월  5만 8,505가구

  2) 미분양아파트 증감의 이해

     - 미분양 물량은, 정부 정책의 변화와 부동산 시장에의 인위적인 개입에 의해 증감을 반복하곤 한다.

     - 그러나 정부의 시장 개입에도 불구하고 2005년 초부터 미분양 아파트의 장점이 부각되면서 실수요자들 중심으로 분양이 이루어지다가. 8/31대책과 3/30후속 조치의 타격으로 다시 미분양물량은 증가하고 특히 지방의 미분양아파트는 급증하고 있는 것이다.

     - 이러한 시기의 도래는 곧 건설업체들로 하여금 주택수요의 감소와 미분양에 대한 우려를 낳게 하였고, 신규 주택공급물량을 줄이거나 공급계획을 아예 철회하려는 움직임으로 나타나고 있다. 대도시의 경우 주택을 건설할 나대지도 이미 부족한 상황에서 재건축 규제까지 더욱 강화돼 2007년 하반기부터는 신규공급물량은 대거 줄어들 것으로 예상되며 이는 주택 가격의 인상 효과를 가져 올 것으로 예측 된다.

3. 대구지역의 미분양아파트 현황

   1) 대구지역 미분양 아파트 현황

      2002년 말    2,315가구

      2006년 4월   3,829가구

      2006년 5월   5,451가구

      2006년 6월   6,162가구

   2) 지역별 미분양 아파트 현황(06년 6월 기준)

      달서구   2,357가구

      수성구   1,439가구

      동구      845가구

      달성군    803가구

      남구      439가구

      북구      208가구

      서구       43가구

      중구       29가구

   3) 미분양 아파트 증가 요인

      - 기본적으로 대구 주택시장 침체는 정부의 부동산억제정책, 공급과잉, 고분양가로 인한 것이며, 더불어 수요층의 심리적 위축도 한 몫을 하고 있다.

      - 2006년 하반기에도 계약률이 낮고 미분양이 많음에도 불구하고 아파트 건설 사업추진은 과다하게 몰려 있어, 장기 미분양사태 등의 각종 후유증이 우려 될 만큼 구조적 과잉공급에 문제가 있다 .       

      - 2006년 상반기까지 대구지역에서 분양에 들어간 1만 2천 가구와 재건축 등을 포함해 이미 사업승인 신청을 한 가구 수는 1만여 가구에 이른다.

      - 기반시설부담금제(7월 13일부터 시행)에 앞서 대구시에 신규로 아파트 사 업승인 신청을 한 사업예정 부지는 수성구 12개, 동구 6개, 달서구 4개, 북구 3개 등 모두 29개 단지로 전체 가구 수로는 2만여 가구를 넘어서는 규모이다.

      - 2006년 하반기 사업신청물량을 제외하더라도 지역의 한해 평균 분양물량인 2만 가구의 2 배를 넘어서 전체 분양물량이 4만여 가구에 이르고 있다. 

   4) 2006년 하반기 수성구 분양물량

     - 2006년 상반기 분양 가구 수는 3천200가구.

     - 하반기의 분양예정 가구 수는 상반기의 두 배 규모인 6천 가구 정도로 7월  사월동 우방 유쉘(510가구)과 SD건설의 '신매 아이프라임'(309가구)이 분양에 들어가며, 9월 이후로는 두산동 SK 리더스뷰(780가구)와 상동 동일하이빌(1천400가구), 범어동 화성 리젠시(298가구) 등이 있다.

     - 전체 가구 중 재건축 물량은 1천700가구 정도로 순수 신규물량은 4천500 가구.

4. 2008-2009년 대구 아파트 분양시장 예측

   1) 분양가 상승

      - 06년보다 분양가는 상당히 상승할 것.

        현재 평당 900-1200만원에서 1100 - 1500만원에 이를 것

      - 2006년 하반기부터 기반시설부담금과 개발부담금 등이 적용되는 탓에 분양 원가가 올라갈 수밖에 없는 실정.

      - 용적율 하향조정으로 인한 토지가격 상승

      - 건축법 개정 등에 따라 건축비 또한 오르고 있어 '공급과잉에 따른 분양가 인하'라는 시장 등식이 분양시장에서 바로 적용되기는 어려울 것으로 보인다.

      - 그러나 2005년과 같은 분양가의 급상승은 없을 것으로 본다.

      - 2006년 하반기의 지역별로 분양가는 수성구의 경우 범어동과 수성동, 만촌동 등의 40평형대 평당 분양가격이 지난해 하반기를 정점으로 1천200만원을 넘어선 만큼 올해도 1천200만 원이 기준선이 될 전망. 시지지역도 1천만원대에 이를 것 또 30평형대 분양가는 900만~950만 원이 기준 가격이 될 것.

     - 건설 인력의 부족과 노사 대립 등의 영향으로 인건비 상승

   2) 아파트 부지 난

      - 수년간 개발해야할 부지를 최근 1-2년간 전부 소진을 인해 아파트 개발부지난

      - 특히 수성구지역의 아파트 개발 가능한 부지 없음

     

   3) 대통령선거 영향으로 부동산 경기 상승

      - 과거의 경험으로 보아 부동산 경기는 대선 1년 전부터 시작하여 1년 후에 상승기가 될 것.

      - 07년 12월 대선을 기점으로 08년을 거쳐 09년 상반기까지 이어지는 호경기 예상.

   4) 예 측

      08년 하반기 무렵이면 대구지역의 부동산 경기는 최고조에 달할 것이고, 특히 수성구는 실수요자와, 투자자들이 물건을 구하기 위해 각축을 벌릴 것이며 중대형에는 프리미움이 형성될 것.

5. 2006년 아파트 시장에의 대처 방안

  1) 매입시기의 선택

     지금과 같이 정부의 규제위주의 정책으로 어려운 시기임에도 분양을 하려 하는 주택업체 입장에서는 미분양에 대한 우려를 나타내는 것은 당연하다 하겠으나, 수요자 입장에서 본다면 이러한 미분양의 시기가 내 집 마련의 시기가 도래한 적절한 호기인지 아니면 더 내릴 것으로 보고 행동의 유보를 하여야 하는 것인지 도무지 판단이 서지 않을 것이다.

이럴 때에 적절한 판단의 기준으로 과거의 역사에서 배울 수 있을 것이다. 돌이켜 보면 부동산 시장에서 완전 분양 또는 미분양, 미분양 물량의 감소, 미분양 물량의 재 증가라는 사이클이 오늘에만 있는 일이 아니라는 것을 알 수가 있을 것이다. 그리고 그 때 그 때마다 시행. 시공사에서는 분양의 방법을 다소 달리 했다는 것도 알 수 있을 것이다.

따라서 부동산 투자자 또는 내 집 마련 수요자들은 반복되는 일련의 과정 속에서 분양의 방법이 어떻게 달라졌는가를 기억 해 내어 올바른 판단을 하는 기준으로 삼으면 좋을 것이다.

주택시장의 사이클은 살아 있는 생물과 같이 무한히 변화되고 있고 성쇠를 거듭하고 있음. 위기를 기회로 인식하는 지난 과거에서 배워야 한다.

    (1) 실수요자

      - 미분양 물량이 늘어나며 시행 시공사의 자금 흐름에 압박을 가하는 상황이 벌어지면 통상 시행. 시공사에서는 분양가격을 낮추거나 각종 서비스와 차별화된 분양전략을 만들어 내어 계약율을 높이려 할 것이다.

     - 2006년 분양시장에 있어서 대구의 경우 낮은 주택보급률의 탓으로 외지 건설사들의 진출이 크게 늘어나면서 실제 수요에 비해 물량이 과잉공급되는 양상이 전개돼 전체적으로 지역별 편차가 매우 커지고 수급불균형이 심각해졌다고 볼 수 있다.

     - 또한 지역, 학군, 교통 등과 단지 규모, 브랜드에 따른 차별화, 양극화 현상도 더욱 뚜렷해졌음도 알 수가 있다.

     - 이러한 과잉공급, 양극화 된 주택시장은 실수요자에게는 오히려 기회가 될 수도 있으며. 더 내릴 것이라고 생각하여 판단을 유보한다면 아마 적기를 놓칠 수도 있을 것이다.

     - 왜냐하면 금리 인상과 원자재가 상승, 공급의 중단, 택지의 부족, 인건비 인상 등 분양가 상승 요인이 상존하고 있기 때문임. 

   (2) 투자자

      - 공급 물량이 지나치게 많은 만큼 예전과 같은 '묻지 마 청약' 시장은 형성되기 어려울 것으로 보인다. 그러나 위치 및 가격별로 단지 분양률이 큰 격차를 보이며 뚜렷한 양극화로 나뉘어 질 것으로 예측된다.

       - 그동안 과열되어 있던 아파트 분양 시장은 지금 차분히 가라 앉아 움직이려 하지 않고 있다고는 하나. 이러한 시기는 투자자에게도 기회가 될 수 있다.

       - 왜냐하면 공급사에서는 계약금을 낮추었을 것이고 중도금도 무이자로 해준다고 할 것이다. 소액의 계약금을 걸고 나면 입주 시까지 대금 납부에 대한 부담도 없다. 이는 대구 지역은 분양 후 1년이 지나면 분양권 전매가 되는 곳이라 자금의 추가 압박이 없을 것이기 때문이다..

    (3) 자본가 그룹

       - 지금처럼 미분양 물량이 늘어나게 되면 아마 시행. 시공사에서는 분양율을 높이려 많은 방법을 동원하려 할 것이다.

       - 그러나 정부의 부동산 시장 개입으로 인하여 적체되는 지금과 같은 시기는 상당히 헤어나기 어려울 것으로 보이며 이러할 경우 자본가들에게는 기회가 될 것으로 본다. 미분양 물량을 전부 매입한다든지 아니면 시행사를 인수하는 방법을 들 수 있다.

6. 공동구매의 제안

   1) 분양률 저조로 인해 주택업체의 자금압박 및 경영난

   2) 미분양 증가로 인해 수요자가 원하는 아파트의 선택기회

   3) 분양에 다양한 서비스 옵션 제공

   4) 공동구매로 더욱 싸진 분양가격

   5) 2-3년 뒤 아파트 시장으로 보아 높은 투자적 가치 발생

   (1) 공동구매의 취지

      - 위에서 살펴 본 바와 같이 정부 정책과 경기 여하에 따라 미분양이 늘었다 줄었다 하고 있음을 알 수가 있다. 그동안  점차적으로 줄어들던 미분양 물량이 다시 증가 하게 된 것은 외지 업체의 대거 시장 진입과 과잉공급의 탓도 있겠지만 정부 주도의 부동산 규제책으로 인하여 심리적인 위축이 생겨나, 다시 점점 늘어나고 있다고 보아도 좋을 듯하다.

      - 그리고 2003년 이후 분양한 물량이 현재 입주 물량으로 도래 하여 시장의 분위기는 급속히 식어 버린 것도 어느 정도 영향을 미쳤다고 볼 수도 있다. 그러나 이러한 미분양 물량의 증가와 수요와 공급의 불일치 시기는 예전의 상황을 고려 해 볼 때 기회라고 보아야 한다.

       - 지금은 수요자가 아파트를 선별하여 살 수 있는 시기이며 그 폭이 상당히 넓어져 있음을 알자.

여기서 중요한 것은 선택의 폭이 넓어졌다고는 하나 각 개개인이 아파트 분양 시장에 접근하여 구입을 하여 한다면, 그다지 큰 경제적 실익을 얻을 수는 없을 것이다.

       - 하지만 일반 공산품을 공동구매 할 경우 그 가격이 대폭 하락 하듯이 아파트 또한 마찬가지로 볼 수가 있다

다수가 모여 공산품처럼 공동으로 아파트를 구입한다면 미분양과 경기의 침체로 어려움을 겪고 있는 시행사, 시공사로서는 자금의 압박에서 벗어 나기 위해 지금과 같은 단순 분양 혜택과는 다른 더 많은 분양 혜택을 고려하여야 할 것이다.

       - 이처럼 우리는 현실적 경제적 이익과 미래가치의 실현을 위하여 미분양 아파트의 공동 구매방법을 통해 내 집 마련을 한다면 커다란 경제적 이익을 얻을 수 있을 것으로 보는 것이다.

       - 아울러 향후 규제의 여파와 신규 수요의 감소로 인하여 분양에 어려움을 느끼는 건설사의 신규 공급이 감소 할 것이다. 앞으로 2-3년 내 수요와 공급의 편차가 다시 나타 날 것이며, 따라서  공급 과잉의 시기에 매입, 공급 부족 시 매도하는 전략의 수립이 필요하다고 보며 미래 자산 가치의 상승분까지 고려한다면 더 큰 실익이 있지 않을까.

 

   (2) 공동구매의 장점

      - 다양한 요구 사항의 제시 가능

      - 계약금 확정 금액제 또는 할인

      - 중도금 무이자 혜택

      - 서비스 품목의 확대 요구(베란다 확장, 새시 제공 등)

      - 일괄 공동구매로 인한 분양가 인하 요구

7. 어느 지역을 택해야 하나?

   1) 인구, 학군, 교통, 편의 시설 등 고려

   2) 지하철 도보 5분 거리 내.

   3) 방향이 좋을 것

      남향, 동남향, 서남향

   4) 브랜드 가치가 높을 것.

   5) 로얄 층을 택해 조망권을 확보 할 것  

8. 몇 평형이 유리한가?

   1) 단기적 전망

      - 종합부동산세 등 보유세의 부담증가와 발코니 확장 허용 등에 따른 큰 평수에 대한 매력 감소 등의 원인으로 분양시장에서 30평형대를 선호하는 경향이 있음.

        주택업계에서는 35~40평형이 예전엔 '틈새 평형'이었지만 앞으론 '중심평형'으로 부상할 것으로 전망하고 있다

 

   2) 장기적 전망

      - 경색된 부동산 시장이 원상회복 되면 40평형대 이상 중대형 평형이 대세가 될 것

      - 주택문화가 안방에서 거실로 옮겨오면서 거실이 넓으려면 40평형이 돼야 4인 가족에 적당함. 발코니 확장 합법화로 30평형대 아파트를 넓혀 사용할 수 있는 여지는 있지만 근본적으로는 거실을 넓게 사용하기 위해서는 40평형대 이어야 하므로 중산층 이상은 중대형을 여전히 선호할 것.

9. 매입조건은 어떠해야 하나?

   1) 타 건설사의 현재 분양의 경우

      - 2006년 6월 분양  SD건설 '신매 아이프라임'

        금융권 대출 제한을 받는 기존 주택이나 중도금 대출자에 대해 단위농협을 통해 중도금의 60%까지 대출을 주선.

      - 2006년 5월 분양 신 동아건설 '성암산 파밀리에' 단지

        계약금 10%

        중도금 60% 무이자

        선호도가 낮은 동․호수에 대해서 입주 시 원금 보장제 실시

      - 태왕 달서구 진천 아너스 단지

        계약금을 20%에서 5%로

        중도금 무이자 폭을 60%까지 확대

     - 코오롱과 롯데, 쌍용건설, 월드건설 등 수성구 지역 분양

        10%인 계약금을 5%로  

   2) 공동구매의 경우

      - 계약금 : 5%(또는 확정 계약금)

      - 중도금 : 무이자

      - 발코니 확장, 새시설치 등 서비스 확대

      - 분양대금의 할인

   3) 공동구매로 인한 수익 분석

      - 계약금 10%에서 5%로(또는 확정 계약금으로)

        통상적으로 10%인 계약 금액을 5%로 내리고 나머지 계약금을 잔금으로 돌리면 계약자가 입는 금액 혜택은 34평형은 230만 원, 48평형은 430만원 정도다.

      - 중도금을 무이자로

        분양가 3억 1천만 원인 34평형 아파트의 경우 1년간 중도금 무이자 혜택을 적용하면 계약자가 받는 금전적 혜택이 연 금리 6%기준 시 1천200만원 정도이며, 입주 시까지 무이자를 적용하면 1천600만 원의 이자 혜택을 받을 수 있다. 분양가 3억 6천만 원인 48평형의 경우는 1년간 무이자 시 2천270만 원, 입주 시까지 무이자 혜택을 받으면 3천40만 원을 절약.

      - 발코니가 확장되면?

        발코니 무료 확장은 30평형대는 1천만 원, 40평형은 1천200만 원, 50평형대는 1천500만 원 정도의 공사비를 아낄 수 있다.

     

중도금 무이자와 발코니 확장 등의 혜택을 모두 받게 되면 40평형대의 경우 4천만 원, 50평형대는 최고 6천만 원까지 계약자가 부담하는 금액의 차이가 발생.

      - 새시가 설치되면?

      - 분양대금이 할인 되면?

이상과 같이 현재의 부동산 시장 상황을 짚어 봄으로 하여, 이러한 침체의 시기라고 하는 시절에도 부동산의 구입을 통한 실익이 있다는 것을, 기회가 항상 공존함을, 내 집 마련을 하고자 하는 실수요자 또는 투자처를 찾고자 하는 가수요자들에게 인지시켜 반전을 노려보라 권하고 싶은 것이다.