- 대구의 아파트 미분양 원인
지금과 같은 부동산 경기침체는 지난정부의 수요억제정책 즉 금융권을 활용하여 부동산을 살 수 있는 기회의 차단(대출제한 및 억제), 보유세 강화, 양도소득세제 강화 등과 더불어 글로벌 경제 위기라는 상황이 겹친 여러 가지 원인으로부터 시작되었다고 할 수 있겠으나, 지역의 경우 급작스럽게 오른 고분양가와 단기적인 공급 과잉초래, 대형 면적 위주의 편중공급 등이 가장 큰 원인이 아닌가 그렇게 보고 있습니다. 아울러 반값 아파트설, 주택가격 대폭락설 등 근원을 알 수 없는 소문들에 의하여 더 내릴 것이라고 기대하는 관망 수요자가 대폭 늘어난 것도 원인 중 하나라고 볼 수 있을 것이다.
- 미분양 해소 방안은 어떤 것. (할인, 통 매각 등등에 대한 의견)
전국 최고의 미분양과, 악성 미입주 아파트를 보유한 지역 건설사들은 중도금 무이자, 원금 보장, 잔금 유예, 할인 판매, 통매각 등 살아남기 위해서... 현금 유동화 위기를 벗어나기 위해서...미분양과 불이 켜지지 않는 아파트를 털어내기 위해서 온갖 전략을 다 구사하고 있다고 본다. 하지만 급하다고 바늘귀에 실을 꿸 수 없듯이 허둥대는 모습을 보여서는 아니 된다. 계약자가 입주하지 않아 불이 켜지지 않는 아파트는 계약자의 고민이 무엇인지 진지하게 들어주는 입장을 견지하고 함께 풀어 나가는 전략이 필요할 것이며, 입주 예정자들은 내 치부를 들추어 내가면서 비상대책위원회를 구성하여 강경 노선만을 추구하여 쥐꼬리 같은 이득을 보려고 할 것이 아니라, 자신의 아파트가 투쟁으로 인해 떨어지고 있다는 것을 인정하여 그들과의 지속적 대화나 내 아파트 가치를 높이기 위한 전략을 구사해 보아야 할 것이다. 현재 일부 건설사에서는 통매각이라는 비난 받을 악수를 강구하여 살아나가려 하는 양태를 보이고 있다. 이는 지역민들에게 전혀 도움이 되지 않으며, 주택시장 가격을 교란하고, 심리적 위축을 더 높이는 효과로 역 작용을 보이고 있다. 달리 보면 통매각은 외지업체 또는 자본가 그룹은 돈을 벌어 가지만, 지역민은 또 다른 멍에를 쓰는 결과를 가져 오는 것이 아닌가... 차라리 기존 계약자와 마찰이 있더라도 할인판매가 더 좋은 대안이라고 본다. 할인 판매는 당장 지역민이 혜택을 보는 것이기 때문이다. 여기서 기존 계약자와의 마찰은 머리를 맞대어 풀어 나가면 되는 것이라 본다.
- 바닥탈출 시점은 언제쯤? (실 구매자자들은 언제 사야 할까)
수치를 근거로 하여 보면 최저점은 2008년 12월 말이라고 볼 수 있다. 2008년 12월 말 지역 내 미분양 아파트는 22,000여 호에 달하였다. 하지만 주택 가격 대폭락설, 반토막설이 난무 하는 가운데서도 미분양물량은 2009년도 12월 말에 16,000여 호로 줄어들었고, 2010년 10월 말 기준 14,000여 호로 줄어들었다. 이는 어렵다고 하는 가운데서도 입지, 학군, 교통, 역세권, 근린생활시설, 브랜드, 단지 규모 등 선호도가 높은 지역이 건설사의 할인판매와 마케팅에 힘입어 팔려 나가고 있다는 반증으로 볼 수가 있는 것 아닌가... 따라서 최저점은 2008년 12월 말이라고 보고 있다. 하지만 지금은 환율 불안, 물가 불안, 금리 인상 등의 조짐이 불안감을 다소 조성하고 있어 현재 분위기는 주택가격이 바닥을 다지는 중이라고 보면 될 것이다.
이에 개인적 소견으로 미리 주택을 구입한 분의 경우 선택의 폭이 넓은 상황에서 최우량의 주택을 구입한 것이고, 그 최우량의 주택은 훗날 찾는 사람이 많은 주택이 되어 제 값을 언제든 받을 수 있을 것이라 보며, 현재까지도 결정을 하지 못하거나 미루고 있는 수요자가 있다면 아직도 늦은 것은 아니므로 열심히 발품을 팔아 보기를 권하는 바이다.
- 아파트 옛 32평 기준으로 적정가격은? (수성구, 달서구, 등등)
물건에 적정 가격이라고 하는 것은 제조 원가에 적정 이윤을 가미한 것이 아닌가 생각한다.
수요자 입장에서는 싸면 좋을 것이나 건설사 입장에서는 정부의 표준 건축비가 상당히 높게 책정이 되어 있는 상황임에도 불구하고 분양원가가 이윤을 창출하지 못한다고들 하고 있으니 참 난해한 질문이라 아니할 수 없다.
하지만 개인적으로 2002년도 무렵 조성된 평당 500만원 이하의 가격이 희망사항일지 모르겠으나 국민주택규모에 있어서 적당하다고 보고 있다. 왜냐하면 중대형 면적에서 이익을 좀 더 얻고 중소형은 거의 원가 수준에 공급하였으면 하기 때문이다.
- 앞으로 아파트 가격 상승 전망.
지금 부동산 시장 동향은 사고자 해도 더 떨어질 것이라는 생각 때문에 주저하는 수요자들이 대부분이다.
하지만 실수요자라면 깊이 생각해 보아야 한다. 현재 대구에서 최고 비싼 아파트로 인정받고 있는 수성구 범어동 모 아파트도 분양 당시에는 미분양 물량이 많았고, 지난 2002년 범어네거리 주변 주상복합아파트가 계약금 500만원이면 선착순 수의계약이 가능할 정도로 미분양이 많았다.
두 아파트 모두 분양 당시에는 지금과 같이 부동산 경기 침체로 아무도 거들 떠 보지 않았기 때문이다. 하지만 지금은 어떤가…. 부동산을 많이 가지고 있으면 고통스럽게 하겠다며 토지 공개념 3법을 도입한 시절 고통스러웠던 투자자들도 지나고 보니까 별다른 어려운 상황이 없었다고 생각하고 있다. 반면 정부 정책 때문에 미리 부동산을 처분한 사람들은 재산이 반 토막이 나 많은 속 앓이를 했다고 한다.
또 그 이전에는 IMF라는 위기 사태가 있었다. 명목 재산가치 뿐만 아니라 실질 재산가치도 반 토막이 났었고, 금융권 이자가 20% 이상을 상회해 어느 누구도 부동산을 거들 떠 보지 않았던 시절이었다.
이에 따라 부동산 장기침체인 현재처럼 보유 부동산이 팔리지 않아 부도가 나는 기업이 많았었다.
그러나 이 때 부동산을 수거하듯이 가져간 것은 자본가들이었고 부자들이었다. 이들은 1년 6개월여가 지나지 않아 IMF 이전 수준으로 부동산 가치가 회복이 되었을 때, 엄청난 부를 챙겼다는 것을 학습효과로 알아야 한다.
현재와 같이 건설사들이 할인판매 통매각을 불사하는 시기는 또 다시 언제 올 수 있을 것인가....