발상의 전환과 끝장 토론의 제안
미분양아파트 문제와 거래 부진, 경기 침체현상은 비단 부동산에 국한되지 않고 있는 것 같다. 스테그플레이션 우려와 물가인상, 고유가, 고금리 등에 따른 가처분 소득의 감소로 소비심리가 위축되어 경기전반에 압박을 가하고 있는 탓에 단연 건설업 부분이 두드러져 보일 뿐 그 어려움은 연쇄적인 현상이라는 것이다.
그렇다면, 경기가 전반적으로 어려운 여건 하에서 부동산시장에 미분양 물량이 누적되어 현금유동화 위기가 있음으로 건설업체가 도산 위기를 맞고 있다는 신호를 정부에 자꾸 보내는 것은 기업의 설득력이 다소 약하지 않을까 라는 생각을 아니 할 수 없다. 더구나 부동산시장 회복을 위한 부양책 수준의 조치를 희망하는 것은 주식으로 부풀려진 거대자금과 그동안 풀린 보상금 등의 향배에 따라 투기의 재현 가능성을 내포하고 있는 현 상황을 고려해 볼 때 부동산 부양책의 요구 명분은 충분히 무르익지 않았다고도 볼 수 있는 것이 아닐까 또한 건설업체의 과실을 따지지 않은 채 부도 방지용 부양책을 쓰게 된다면 대다수 서민들의 심리적 허탈감은 그 어느 것으로도 바꿀 수 없는 정부정책의 불신이라는 굴레로 다가올 수도 있는 것이 아닐까....
그렇다면 미분양 문제를 해소하면서 건설업체의 현금 유동화를 해결해 주고 정부정책에 대한 불신을 배제하는 특단의 방법을 찾아야 하는데 그 방법은 과연 없는 것일까...
비디오 아티스트 백남준 선생께서는
“넥타이는 맬 뿐만 아니라 자를 수도 있으며, 피아노는 연주뿐만 아니라 두들겨 부술 수도 있다.”
라는 말씀으로 현재 우리가 얼마나 고정관념에 사로잡혀 사는가를 일깨워 준 적이 있다.
필자는 이 말을 부동산시장에도 접목 시킬 수 있을 것이라 생각하며 ....
“미분양 아파트 물량의 해소를 위해 정부에 기대거나 구태를 재현하는 분양기법을 동원 할 것이 아니라 시도하지 않았던 방법을 통한 판매도 해 볼 수 있으며, 지속적 신규 재생산을 위한 판매 방법도 만들어 낼 수 있다” 라고 바꾸어 표현함으로서 그 의미를 일깨우고 싶다.
그동안 건설사에서는 주택법에 의한 신규공급과 분양, 관리 등에 치중하여 새로운 틀의 형성에는 별로 기여를 하지 않았다. 즉 정해진 방법에 의해 따라만 했을 뿐 창조하지 않았다는 것이다.
살펴보면, 미분양물량의 증가로 상황이 어려워지면 지금처럼 경기 위축을 빌미로 삼아 부양책을 요구했고, 물러서기 식 분양기법을 채택하여 선 분양자를 바보로 만들며, 분노하게 만들었던 것이 그네들이 한 고정 틀 속의 범주였다.
이제 필자는 건설업체 경영에 있어 경계를 넘는 발상의 전환이 있어야 함을 요청하며 혁신을 통한 도약 전략이 필요함을, 이 말을 빌어 역설하는 바이다.
다시 말하면, 과거와 같아서는 해결 할 수 없을 것으로 보며, 정부 부동산정책의 부양책으로의 선회 및 부양책 시행의 요구는 많은 반발과 부작용을 초래 할 수도 있으므로 발상의 전환, 사고의 전환, 역발상 등... 표현은 다르다 하더라도 미분양 물량과 미입주 물량의 해소를 위한 한 방향을 향한 각계의 목소리를 찾아내어 시행되기를 강조한다는 것이다.
따라서 필자는 다음과 같은 제안을 해 보고자 한다.
첫째, 신뢰성 있는 감정평가사 그룹을 조성, 형평성 있는 평가를 통해 기존의 헌 아파트와 새 아파트와의 교환 거래를 제안한다.
현재 부동산시장에는 기존 주택을 처분하지 못하여 새집으로 이주하지 못하는 수요가 적지 않음은 인지한 사실이다. 이러한 수요를 수용해야 하지 않을까...
이는 미분양 아파트를 해소하면서 기존 주택시장의 위축을 해소 할 수 있는 대안이 되며, 상향 주거 이동의 원활과 기존주택시장의 새로운 주거 층 유입의 기회를 제공 할 것이라 본다. 이 경우 취. 등록세의 부담 경감은 있어야 할 것으로 본다.
둘째, 재건축 재개발의 원활한 진행과 향 후 신규 주택 공급예정지의 확보 또는 택지의 확보 차원과 맞물려 미분양 해소를 위한 전략 수립의 필요성을 제안한다.
현재 부동산시장에는 재건축, 재개발 추진과정에서 멈추어 선 현장이 하나, 둘이 아니다.
이러한 현장의 거주자들에게 신축 아파트로의 입주 가능성을 열어 주어 이주를 권장하고, 교환처리도 가능하게 함으로서 신규택지 확보 및 미분양 해소라는 두 마리 토끼를 잡자는 것이다. 아니, 어쩌면 멈추어 서야 하는 주택공급 시장에 존재하는 공장(건설업체)을 계속 가동하게 할 수 있는 방법이 될 수도 있고, 도시재생의 원활을 유도하는 방법이 되어 네 마리 토끼를 함께 잡을 수도 있지 않을까...
셋째, 건설사의 마케팅 전략의 변환을 촉구한다.
지금까지 건설사에서는 미분양 물량 해소를 위해 물러서기 식 분양기법을 채택하거나 통구매, 땡처리, 대물분 아파트 지급 등의 방법을 동원함으로서, 하도급 업체를 위기에 빠뜨리려 왔고, 음성적 할인 판매 시장의 비대화를 부추켜 주택시장을 오히려 교란 해 온 것을 인정하고 새로운 도약전략의 수립을 강구해야 할 것이다.
현재는 정보화 시대로서 온갖 정보가 공유되고 있다는 점을 재빨리 간파하여 일시적 브랜드 이미지 훼손이 있을 수 있다 하더라도 영원히 살 수 있는 방법에 귀 기울이기를 요청하는 것이다.
넷째, 온갖 說의 진원지가 건설업체 스스로임을 인식하여 자제하여 주기를 희망한다.
즉 구매자를 향한 적극적 판매전략으로서 음성적 할인 판매가 아닌 펼쳐 놓는 전략을 채택 해 보자고 제안한다. 부동산시장에 난무하는 說에 치여 온통 난장판이 되도록 할 것이 아니라 근거 없는 說들을 확실히 정리하여 구매자의 혼돈을 자제시키고 선택 할 수 있는 기회를 주자는 것이다.
이는 “내집마련 대축제”라는 행사를 중개업계, 건설업계, 정부지자체, 공공기관 등이 모여 한시적으로 기획 시행함으로서 구매자들이 직접선택 할 수 있는 기회를 주자고 필자가 여러 번 제안을 한 바가 있다.
다섯째로, 정부를 향한 손 벌리기에서 벗어나 자구책을 강구하고 스스로 빈곤의 악순환의 고리를 끊어야 할 것이다.
즉 건설업체는 先 가격안정 後 시장안정을 표방하는 정부로서는 투기의 재현과 시장의 불안정을 원하지 않음을 인지하여 점진적 부양책의 기대를 버려야 할 것이며, 투기를 목적으로 하는 사람들이 생겨나는 원인은 건설업체의 연쇄적 도산 운운하며 부양책을 지속적으로 요청함으로서 향 후 그렇게 될 것이다라는 기대감을 구매자에게 심어주고 있는 건설업체 스스로에게 있다는 것을 알아 그에 대한 대책을 수립하자는 것이다.
여섯째로, 모순된 법과 제도를 신속히 정리하려는 설득력 있는 제안을 하여야 할 것이다.
이는 건설업체가 스스로 살아남기 위해 많은 자생적 노력을 기울였음에도 불구하고 법과 제도의 모순 탓으로.... 라고 할 수 있는 명분을 축적하여 정부가 받아들이지 않고는 안 되도록 하여야 한다는 것이다.
예를 들면...
① 임대사업자의 기준
자본주의 경제 체제 하에서 투기와 비 투기의 경계는 모호하다 아니 할 수 없다고 본다.
시기에 따라 2주택자도 임대사업자가 되었다가 5주택이 되어야 임대사업자가 되었다가 한다면, 이는 지나친 시장 개입이라 아니 할 수가 없다. 투기와 비투기의 기준이랄 수 있는 모순된 법과 제도의 정비가 필요하다.
② 청약제도의 문제점 수정
지금과 같이 미분양 물량이 넘쳐나는 시기에 청약제도를 고집한다고 한다면 향 후 신규주택 공급의 부족이라는 주택시장 불안정 요인을 내포하고 간다는 것은 자명한 일이다. 변환이 요구되는 시기이다.
③ 지역조합 결성의 완화 보완
지역 내 무주택 기간, 면적 제한 등의 제한 요건을 신축성 있게 지역별로 세분화 할 수는 없는지...대폭적인 지방자치 단체에 위임하여 조례로 만들 수 있도록...
④ 정부의 지나친 금융개입자제 및 자율 허용
⑤ 주택보급율 향상과 주거안정을 기하기 위해 대출이자의 필요경비 인정 및 소득세 감면 등을 들 수가 있다. (이 외에도 많지만...)
마지막으로, 정부 스스로 반 항구적인 부동산 대책의 수립과 인내심의 축적을 요구하는 바이다.
정부는 나날이 급변하는 세계 경제 속에서 관치행정과 규제로는 절대 우위에 설 수 없음을 인지하여 기업 스스로가 적극 대응 할 수 있도록 체질개선에 주력하여야 할 것이다.
또한 지역별, 입지별 주택가격의 편차를 구매자들이 인정 할 수 있도록, 부가 죄가 아님을 인정 할 수 있도록... 하는 사회 분위기 조성도 글로벌 경제 하에서는 필요하다는 걸 알아야 할 것이다.
그리고 일시적 투기 현상이 있을 수 있다 하더라도 인내심을 가지고 투기의 실익이 없음을 느끼도록 하는 정책을 써야 할 것이다.
지금까지 여러 이야기를 나열하였지만 부동산 시장 현황 점검과 문제점의 도출, 침체의 원인과 해결 방법 등 많은 내용을 한꺼번에 거론하자고 한다면 지금과 같은 상황에서는 끝이 없을 것으로 보이지만, 필자는 "박물관에는 시각장애가 있으면 올수 없다“는 편견에서 벗어나 발상의 전환을 해 보자고 강하게 역설하는 바이며, 건설업체와 각계 전문가들이 함께 모여 숙의하는 끝장 토론을 제안하는 바이다.
2008년 8월 3일 신천동에서...