낮은 환금성·까다로운 규제…신중히 접근해야(대구일보9/27)

그린벨트 투자

사유 재산권 침해 논란을 일으키면서도 꾸준히 유지되어 오던 그린벨트가 해제되고 있다.

이에 따라 그린벨트에 투자하는 것은 황금 알을 낳는 거위라는 잘못된 인식을 가지고 섣불리 뛰어드는 사람들이 생겨나고 있다.

그러나 그린벨트에의 투자는 여느 토지에 투지하는 것과는 법적 제도적으로 상당히 다르며, 환금성 또한 다른 토지에의 투자보다 더더욱 약하다는 것을 알아야 한다.

모든 법을 보면 법의 제정 목적과 취지가 있다. 이를 살펴보고 분석 해 본다면 아마 법이 요구하는 취지를 알 수가 있을 것이다 그린벨트제도 도입 또한 목적을 두고 있다.

그린벨트 제도 도입의 목적은 지정지구 내에서의 개발행위를 제한함으로서 궁극적으로 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시민의 생활환경을 쾌적하게 하겠다는 것이며, 자연환경을 보존하겠다는 것이다.    이에 따라서 사유 재산권 행사에 많은 제약이 있을 것이라는 것을 정확하게 나타내고 있다고 보아야 한다. 그러므로 재테크 수단으로서 목적의식이 없이 그린벨트에서 해제 될 것이라는 소문만 믿고  투자를 하였다가는 상당히 오랜 인고의 세월을 보내야 할 것이며, 기회비용마저도 잃어버릴 것이라는 것을 명심하여야 할 것이다.

그린벨트란 (green belt)란 개발제한구역 開發制限區域 (development estriction area)으로서 도시의 무질서한 확산과 환경 훼손을 방지하고, 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 생활환경을 쾌적하게 하기 위하여 만들어 놓은 법으로서 1971년 박정희 대통령 재임시절에 만들어 놓은 제도이다.

그린벨트 지정 지역은 사유 재산권 침해 논란은 차치하고 도시의 무질서한 확산과 국토의 환경훼손을 막는데 커다란 일조를 하였다고 보아도 좋다. 그러나 역설적이게도 도심에 인접하여 있는데도 불구하고 해당 지역의 주변 자연환경이 훼손되지 않아 오히려 주거환경이 좋다는 이유로 전원주택 수요자들에게 꾸준한 관심을 받아 온 것도 사실이며 , 더군다나 김대중 정부 이후 그린벨트 해제에 따른 투자 기대 심리가 되살아나 이곳에 대한 투자자들의 문의가 끊이지 않는 것도 사실이다.

일반적으로 그린벨트에서는 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위가 제한된다. 그러나 건설교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 구역설정 목적에 위배되지 않는 한도 내의 개발행위는 가능하다.

현재 시행되고 있는 도시계획법 시행규칙에 따르면, 그린벨트 내에 건축 가능한 주택의 규모를 거주기간에 따라 분류하고 있다. 그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원주민의 경우는 기존주택을 3층 이하 건평 90평(300㎡)까지 증ㆍ개축이 1회 가능하고, 5년 이상 거주자는 40평(132㎡)까지만 주택을 지을 수 있다. 원주민이 지은 90평 중 30평은 직계비속에 한해 자녀분가용으로 분할등기도 가능하다. 그러나 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는 사람은 30평(100㎡)까지 밖에 집을 짓지 못한다. 그것도 그린벨트 내의 기존주택을 구입하였을 때에 한해서이다. 하지만 이축권을 구입, 원주민의 이름으로 증ㆍ개축 하거나 이축을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다.

이축권이란 용마루라고 불리기도 하며 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데 토지소유자가 재 임대를 거부해 할 수 없어 집을 옮겨야 하는 경우다.

이축권을 가지고 있다 하더라도 아무 곳에나 집을 지을 수는 없으며 옮겨 지을 수 있는 지역을 제한하고 있다. 원칙적으로 같은 시군 지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있으나, 현재는 지목에 구별 없이 임야가 아니면 이축이 가능하며, 나대지에는 이축권이 없이도 2000년 4월부터는 집을 지을 수 있다. 또 적법하게 조성된 공부상 나대지로 이축할 경우에는 인접 시군구까지 확대 허용하고 있다. 최근 그린벨트 내에 카페나 음식점이 유행하고 있는데 기존의 건물을 카페나 음식점으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 그곳에 거주하여야 한다.

이축 대상 주택은 사전에 식별하기가 어려우니 해당 지자체에 이축 대상 주택인지를 반드시 파악한 후 매입하여야 하며 이축권이 있는 사람이 원주민이 아닌 경우는 손해를 볼 수 있으니 주의해야 한다.

이축기간은 철거된 날로부터 4년 이내며 주택 이축 때 대지조성면적은 1백 평(3백30㎡)까지이다.

[그린벨트 투자 시 고려 할 사항]

① 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라

그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제 오늘 일이 아닌 만큼 이미 해제 프리미엄이 반영되어 값이 오를 대로 오른 지역이 많다. 이런 지역은 시세 차익을 기대하기 어려울 뿐만 아니라 공영개발이 들어가는 경우 오히려 손해를 볼 수도 있다. 따라서 원칙적 해제 기준을 알고 추가 해제 지역이 어디가 될 것인지를 미리 예측하여 상대적으로 싼 곳을 찾아보는 것도 현명 할 것으로 본다.

② 자연 부락이 밀집되어 있는 곳이 좋다.

가장 안전한 투자처는 대규모 취락지가 형성되어 있는 곳이다. 정부가 1000명 이상 300가구 이상 거주지역을 우선해제권역으로 발표하였고,  20가구 이상의 취락지는 지방자치단체가 그 해제 기준을 따로 정하도록 하고 있다.

③ 목적의식을 가지고 자연환경이 좋은 곳을 선택하라.

그린벨트가 풀린다고 해서 대폭적으로 행위 제한이 풀리는 것은 아니므로, 일단 무엇을 할 것인가를 염두에 두어야 한다. 그러기 위해서는 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다. 이는 완전 해제가 되지 않는다 하더라도 건축규제 완화 등 혜택이 뒤따를 경우 괜찮은 전원주택지로 탈바꿈 될 수 있기 때문이다..

④ 전답보다는 대지를 매입하라

농지는 구입이 어려울 뿐더러 도로에 접하지 않는 곳은 개발 기간이 장기화될 수 있다. 따라서 기존 주택이 있는 것이거나 지목이 대지인 곳을 고르는 것이 안전하다.

⑤ 활용가능성을 살펴라

투자금액이 부족해 개발 가능한 땅을 사기 어렵다면, 투자 2순위로서 활용가능성이 높은 임야를 골라라. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸며 입구에 음식점이나 휴게소를 열 수 있다. 특용 작물 재배지로도 활용이 가능하다.

⑥ 지자체의 개발계획을 숙지하라

지자체별로 그린벨트 해제 이후의 개발계획을 세워놓고 있다. 해당 지자체를 방문해 어떻게 개발할 것인지를 확인하고 공영개발지역과 민영개발지역, 용도별 구역지정 등을 개략적으로 확인해야 한다.

⑦ 교통이 좋아야 한다.

역세권으로서 도로 망이 잘 짜여진 곳이 좋다.

이상과 같이 그린벨트 투자에 있어 공식화되어 있는 사항을 살펴보았으나 가장 중요한 것은 그린벨트는  환금성이 아주 떨어지며 규제도 까다롭다는 것을 전제로 하여 목적의식을 가지고 신중하게 접근하여야 한다는 것이다.

                                 

                                                                         2006년 9월 24일