6월21일자 (대구일보)
하반기 부동산 시장에 대한 소고
8.31 대책과 3.30조치로 잔뜩 움츠러든 부동산 시장이 월드컵과 여름 철 휴가 비수기에 접어들면서 마냥 한산 하기만하다.
어찌 보면 미분양 물량이 점차 늘어나면서, 건설사들이 이전과 달리 많은 분양 혜택을 주고 있는데도 불구하고 좀처럼 분양의 불씨가 살아나지 않아, 전반적으로 부동산 시장이 한산하다 못해 위태롭기까지 한 것처럼 보이기도 한다.
이러한 탓에 실수요자 층의 입장에서는 버블이라는 이야기가 회자되고, 미분양 물량이 자꾸 쏟아지고 있다고들 하는 이 시점에 과연 주택을 장만하여야 하는 것인지, 더 기다려 보아야 하는 것인지 참으로 궁금하고 애가 탈 것이라 생각된다.
이에 필자는 필자 스스로 느끼는 소견을 들어 하반기 부동산 시장을 전망하여 보고, 실수요자 층이 나름대로 생각해 볼 수 있도록 하여 보고자 한다.
현재 부동산 시장은 분위기 상으로는 내린 것처럼 느껴 질 수 있는 소지가 충분하다.
그러나 막상 시장에 가보면 그렇게 급매물도 없을 뿐만 아니라 가격이 눈에 뛸 만큼 내리지도 않았다는 것을 알 수가 있다.
이 말은 그동안 쏟아 낸 세제를 통한 각종 규제 정책과 기반시설부담금제(7월 12일부터 시행), 재건축초기사업장의 안전진단 판정기준의 대폭 강화(8월 25일부터), 재건축 개발부담금제(9월 25일부터) 등의 시행 여파로 당분간 부동산 시장의 위축은 불가피할 것처럼 보이고는 있으나, 실제로는 심리적인 위축으로만 이어졌을 뿐 현실적으로는 가격 하락의 기폭제가 되고 있지 않다는 것을 의미한다.
즉 중산층 이하의 서민들로 보아서는 각종 규제 조치가 먹혀 들어가 부동산가격이 급등한 만큼 폭락하여 가계에 부담이 없이 주택을 마련하였으면 좋겠지만, 현실 시장은 그렇지가 않다는 것이며, 단지 심리적인 영향으로 실수요자 층 또는 원매자가 움츠러들어 그렇게 보일 뿐이라는 것이다.
과거를 돌아보면 부동산 시장은 정부의 부동산 정책과 경기 순환 사이클에 따라 많은 영향을 받고 있다고 보아야 할 것인데, 정부의 규제가 강한 시기에는 침체가 되고 그 효과가 지나치다 싶으면 부양책을 써 회복하도록 하여주고 하는 시장 개입이 그것이다. 지금 현 정부의 정책은 “부동산을 통한 부의 축적은 절대로 있을 수 없다”고 하며 부동산을 절대 악으로 몰아 부치고 있는 시기이다.
따라서 지금 부동산 시장은 침체기라고 보아도 좋다.
자! 그러면 이러한 침체기에 실수요자 층은 마냥 시장 상황을 주시하기만 하며 위축되어 있어야 하는 것일까?
필자는 아니라고 본다. 많이 가진 부자들과 가수요자들이 위축되어 있다고 하여 덩달아 같이 위축되어 있다면 지금과 같은 시기가 지나고 나면 그 때를 그리워하게 될지도 모른다고 본다.
바야흐로 유혹을 할 때가 좋다고 표현 해 보고 싶으며, 가수요자들 또는 부자들이 세금을 두려워하여 내어 놓는 급매물들을 실수요자 층은 발품을 팔아 구입해 보는 것이 어떠하겠느냐고 말하고 싶은 것이다. 실수요자는 경기 최고조에서 얻을 수 없었던 선택의 폭을 최대한 살릴 수 있을 것이며, 모처럼 분양 시장에서 대접을 잘 받을 수 있을 것이다.
하반기 부동산 시장진단
자! 그러면 하반기 부동산 시장의 상황은 어떻게 변화 할까?
필자는 부동산 시장에 영향을 미칠 몇 가지 사항을 들어 시장 상황을 진단 해 보기로 한다.
첫째로, 5·31 지방선거 이후 정부 여당의 부동산정책 기조가 다소 흔들리는 분위기가 느껴지고 있다.
1가구1주택 실수요자나 노령자, 은퇴자의 종합부동산세 유예나 감면, 거래세 인하 등 부동산 세제를 완화하여야 한다는 말들이 거론 되고 있기 때문이다. (정부는 규제완화에 대해 확고한 거부의사를 피력하고 있지만....)
이는 위축되어 있는 부동산 시장에 서서 잠시 생각을 하게 하는 대목이라고 볼 수 있지 않을까
하지만 참여정부의 부동산 정책의 기조라고 할 수 있는 종합부동산세나 양도소득세 부분을 건드리게 된다는 것은 차기 정부가 들어서도 바꿀 수 없도록 하겠다던 부동산 정책을 현 정부가 스스로 바꾸게 되는 모순을 보이게 되므로 방향선회를 하기엔 여간 부담스러운 것이 아닌가 여겨진다.
둘째로, 재건축 3대 규제책의 본격 시행
1) 기반시설부담금 부과
7월12일부터 건축연면적 60평(200㎡)을 초과하는 전국의 모든 건축행위에 기반시설부담금이 매겨진다.
기반시설부담금은 재건축 아파트의 경우 해당 시ㆍ군ㆍ구 땅값(평균 공시지가)과 재건축에 따른 증가면적, 직접설치비용 등에 따라 그 위력이 나타 날 것으로 보인다.
2) 재건축 안전진단 등 관련 절차 강화
8월 25일부터 재건축 안전진단 실시 여부를 결정할 때 시설안전기술공단 또는 건설기술연구원 등 공적기관의 의견 청취를 거쳐야 한다.
또 안전진단 결과보고서에 대한 적정성 여부가 의심될 때에는 시ㆍ도지사(현행 시장ㆍ군수)가 재검토를 의뢰할 수 있도록 상향 조정하고, 건교부 장관도 재검토를 요청할 수 있다.
이 밖에 재개발 시공사 선정과정의 투명성을 강화하기 위해 재개발 시공사는 조합설립인가 후 경쟁입찰 방법으로 선정하도록 규정했으며, 시ㆍ도지사가 도시주거환경정비 기본계획을 수립하는 과정에서도 건교부 장관의 사전협의권을 강화했다.
그리고 채권입찰제, 분양가검증위원회 등이 최초로 도입될 예정이다.
3) 재건축부담금 부과
9월 25일부터는 재건축 사업 개발이익의 최고 50%까지 '재건축 개발이익부담금'을 물어야 한다.
부과 대상은 법 시행일 현재 관리처분계획인가를 신청하지 못한 단지이며, 부담금 부과율은 준공시점과 착수 시점(추진위원회 승인일)의 집값 차액에서 개발비용과 정상 집값 상승률을 뺀 개발이익에 대해 최대 50%까지 매겨진다.
다만 재건축 사업이 지연되면 부담금이 지나치게 커질 수 있으므로 준공 시점부터 최장 10년까지만 적용 하도록 했다. 재건축 개시ㆍ종료 시점의 주택가격은 부동산 가격조사 전문기관이 역산한 공시가격을 사용하게 된다.
셋째로, 9월 토지 분 재산세 부과와 12월 종합부동산세 신고 납부 예정
지자체가 부과하는 재산세와 달리 종합 부동산세는 국세로서 공시가격 6억원 초과 주택, 공시지가 3억원 초과 나대지, 잡종지 등에 대해 누진세율을 적용해 부과한다.
비사업용 토지는 작년까지 공시지가의 50%만을 과표로 삼았으나 올해에는 70%를 반영하게 된다.
종합부동산세 과세 대상 여부는 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 하며 매년 12월 1일 ~ 15일 부동산 소유자 주소지(법인은 본점 소재지) 관할 세무서에 자진 신고해 납부해야 한다.
넷째로, 건설교통부는 이르면 이달 중 주택청약제도 개편시안을 발표할 예정이다.
개편 안 발표와 시행 시기는 확정되지 않았지만 부작용이 적은 내용부터 단계적으로 시행한다는 방침이다. 이 또한 올 하반기 부동산시장에서 변수로 작용할 사안으로 보인다.
개편의 기본 방향은
• 중소형주택에 대한 청약자격을 무주택자로 한정
• 가점제 방식으로 실수요자를 선정
• 세 자녀 이상 다자녀 가구를 특별 분양에 포함 등이다.
이상 몇 가지 하반기에 시행되거나 변화 할 조짐들을 가지고 부동산 시장에 대한 예측을 해 본다면
첫째, 5.31 지방선거 이후의 분위기는 다소 부동산 시장을 반전 시킬만한 재료라고 보아도 좋을 듯하며
둘째, 재건축시장은 3대 규제책을 시행하게 됨으로서 재건축 사업의 위축은 불가피하며 재건축 시장 가격 안정에 영향을 크게 미칠 것이라 보고 있다.
셋째, 세제에 대한 영향은 부동산 실거래가 신고제도가 시행되고 있으며 등기부 등본 상에 거래 가격을 기재하게 됨으로서 뚜렷한 세원 노출이 불가피하게 되었다. 따라서 세금에 부담을 느낀 일부 급매물이 시장에 나올 것이라 보이며 이러한 매물로 인한 심리적 위축은 다소 있을 것으로 보인다. 그러나 시장 가격에 영향을 미칠 만큼 파급 효과는 크지 않을 것으로 본다.
넷째, 주택 시장은 그동안 매수자가 부담을 느낄 만큼 너무 오른 탓도 있지만 과다한 분양 물량으로 인하여 미분양이 속출함으로서 시장에 부담을 주고 있으므로 하향 안정세를 유지 할 것으로 보인다.
단지 기존 아파트 시장가격과 즉시 입주 가능한 신축 아파트 가격, 분양 시장의 아파트 가격의 편차가 심하므로 틈새를 엿 본다면 내 집 마련의 기회라고 보아도 좋을 듯 하다. 즉 오를 대로 오른 분양 시장의 아파트 가격에 비하여 기존 아파트 시장의 가격이, 부동산 침체의 여파로 인하여 상대적으로 많이 낮아져 있으며, 또한 즉시 입주 가능한 신축 아파트의 가격조차도 영향을 받아 프리미엄이 거의 형성되지 못하고 2- 3년 전 분양가격에 살수 있는 아파트가 있다는 것이다.
이러한 물량을 실수요자들은 발품을 팔아 본다면 좋은 호기가 될 것으로 본다는 것이다.
다섯째, 지금은 많은 부동산 규제책이 실행 단계에 들어가고 있고 부동산 시장이 미분양 사태가 날 만큼 하향 안정세를 취하고 있으므로 청약제도의 개편은 현재로서는 부동산 시장에 당장 영향을 나타 낼 것으로는 보이지 않으나 장기적으로 보았을 때 실수요자 층에게는 유리하게 작용 할 것으로 보인다.
마지막으로 필자는 부동산 시장이 전반적으로 위축되어 있다고 하는 이 시기에도 지역별로 오르고 있는 곳도 있음을 주시하여 본다면 실질적인 가격 하락세의 침체기 시장이 아닌, 심리적 위축에 의한 가격 하락세 침체기가 아닌가 하는 생각을 지울 수가 없다는 것이며, 이는 달리 말하면 모든 부동산 악재(?)가 다 들어난 상태이므로 부동산 시장 가격이 저점을 찍은 것이 아닌가 하는 생각을 가지게 한다는 것이다. 따라서 향후 부동산 시장은 안정세 속에서 미분양 물량의 소화를 기다리는 눈치 보기의 시기가 될 것으로 보인다고 말하고 싶다.
2006년 6월 18일
김 영 욱