부동산 양도와 세금

[실전부동산]   부동산 양도와 세금

  부동산을 팔면 양도소득세가 과세된다. 2007년부터는 양도소득세가 실거래가로 과세됨에 따라 양도세 부담이 지금보다 늘어날 것으로 보인다.

따라서 이런 과도기에 부동산을 팔고자 할 경우 세금을 내지 않거나, 낸다면 절세할 수 있는 방법이 없는지 미리 세무 전문가 의 조언을 받아보는 것이 바람직하다.

 양도세 비과세 요건은 주택의 수와 보유 연한 등에 따라 1가구 1주택의 경우와 1가구 2주택, 또는 1가구 3주택 이상, 고가 주택의 경우 등으로 나누어 볼 수 있다.

첫째, 보유 기간이나 거주 기간 등의 제한을 받지 않고 비과세되는 경우도 있지만 1가구가 하나의 주택을 3년 이상 보유 후 매도할 때는 양도소득세가 부과되지 않는다.

다만 서울, 과천 및 5대 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)에서는 3년 보유, 2년 거주 요건을 갖춰야 한다. 하지만 1가구 1주택이라 하더라도 미등기 전매 시는 양도세를 물어야 하며 해당 주택이 6억원 이상의 고가 주택이라면 6억원 초과분에 대해서는 과세가 된다.

둘째, 1가구 2주택의 경우 먼저 양도하는 주택에 대해서 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이지만 전부 과세되는 것은 아니다. 예를 들어 불가피하게 일시적으로 2주택이 되었거나 결혼 또는 합가, 이사, 상속, 한울타리 안에 두 채 집을 갖거나, 농어촌 주택이 포함될 경우, 재건축·재개발로 인하여 취득한 경우 등 여러 가지 사안이 생겨날 수 있으므로 이러한 경우 사전에 세무 전문가의 조언을 받아 매도 시점을 잡아 본다면 절세할 방안을 찾아내거나 아예 내지 않는 경우가 있을 수 있다.

 셋째, 1가구 3주택 이상의 경우는 실제 거래가액으로 양도 소득세를 계산하여 60%의 높은 세율이 적용되며 장기 보유특별 공제 또한 받지 못한다.

그러나 지역 기준과 가격 기준으로 나누어 1가구 3주택에는 포함되나 당해 주택 양도 시에는 중과되지 않는 규정이 있다는 것을 알고 주택 매도 시 신중을 기하는 것이 바람직하다. 김영욱((주)부동산써브 상임위원)