양도소득세 중과세 제도

[실전 부동산]

1가구 3주택 중과세 기준 2002년 ´10·29 주택시장 안정화 대책´의 일환으로 도입된 1가구 3주택 이상 양도세 중과 제도가 도입 여부의 논란에 종지부를 찍고 내년 1월1일부터 시행하는 것으로 결론이 났다.

도입에 앞서 그동안 정부는 주택 과다 보유자에게 매도의 기회를 주는 입장에서 1년 동안 유예기간을 주었고, 2003년 말 현재 1가구 3주택 이상 보유자가 올해 안에 새로운 주택을 취득하지 않고 기존주택을 양도하면 중과세를 적용하지 않았다. 그러나 그동안 과연 시행이 될 것인가 의구심을 가지고 바라보며 혹시나 하는 기대 심리를 가졌던 부동산 투자자도 있었기에 이 제도의 정상적 시행 결정으로 그들의 마음이 편하지는 않게 되었을 것이라고 보여진다.

1가구 3주택 양도세 중과제도란 1가구가 주택을 3채 이상 보유하다가 양도할 경우 보유기간에 관계없이 60%의 양도소득세율을 적용하고 장기보유특별공제(250만원) 혜택도 배제하겠다는 것인데, 이는 주택 투자를 통해 발생한 수익은 거의 세금으로 거두어들이겠다는 정부의 의지라고 보아야하겠다. 3주택 이상인지 여부를 판정할 때의 기준주택은 어떤 것일까.

1. 수도권(서울, 경기, 인천) 또는 광역시(군·읍·면지역 제외)는 주택가액 규모에 불구하고 모두 1가구 3주택에 포함한다.(단 중과세 제외 대상 있음)

2. 국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 주택이다. - 이는 1가구 3주택 적용 제외 지역 이라 하더라도 주택의 가액이 국세청 기준시가로 3억원 이상이면 3주택에 포함하여 중과된다는 것임.

3. 오피스텔·상가 등을 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 계산된다. 4. 공동 상속받은 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 간주된다. 그러나 1가구 3주택 적용과 중과 제외 대상이 있는바 살펴보면 - 수도권, 광역시지역이나 도농복합시의 읍·면지역은 3주택이상 판단 시 제외되며 또한, 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역도 3주택 적용에서 제외할 예정임. 다만 1가구 3주택 이상이라도 2003년 말 이전에 취득한 주택으로서 양도 당시 기준시가가 4천만원 이하이고 전용면적 18평 이하인 소형주택(주거용 오피스텔은 제외)은 중과세가 배제된다. 장기임대주택, 장기사원용 주택, 문화재주택, 조세특례제한법에 따라 양도소득세 감면대상인 장기임대주택·신축주택 등도 중과세 배제 대상이다.