부동산시장 변화에 따른 대처 기준

부동산시장 변화에 따른 대처 기준

 

때로 지역의 부동산 경기를 가늠하기 위하여 여론을 수렴하다 보면 참으로 다양한 의견과 더불어 개인의 소신적 발언들이 난무하여 오히려 시장의 향배를 예측하는데 그 기준을 삼을 수 없는 경우가 허다하다.

하지만 알려진 바와 같이 수년 간 지역 내 부동산 가격(이하 아파트)이 급등하였음은 기정사실이라 할 수 있고, 지역별 차등을 보이고는 있지만 전반적 대세 상승이었음을 부인할 수 없다.

이에 우리 지역에서는 그동안 너무 올랐다는 경계심리 발동과 더불어 금리인상에 대한 우려, 가계부채 증가에 대한 불안, 주택대출 심사강화, 집단대출 감독 강화, 과잉공급에 따른 하락세 반전 등 노출된 현안 문제를 들어 이후 주택경기가 둔화될 것이라고 판단, 관망하며 숨고르기를 하고 있다는 중론이 형성되고 있는 실정이라고 총평할 수는 있다.

그러나 아직까지 일부 유망지역 신규 분양현장에 대한 인기가 폭염 속에서도 행렬을 이루고 있으니 중구난방의 예측이 나올 수밖에 없음을 이해하여야 할 것도 같다.

 

자! 이처럼 단언할 수 없는 지역 시장 분위기 하에서 그동안 오른 아파트 가격으로 인해 투자자 입장이나 집을 가진 수요자 입장에서 기분 좋은 기대치를 얻었는가라는 질문을 한다면 어떤 대답이 나올까...

필자는 이에 주택을 투자의 수단으로 삼아 여러 채를 보유한 경우, 아파트가격이 급상승함으로 마치 큰 투자이익을 얻은 것처럼 보이기도 하겠지만 부동산 실거래가 정착에 의한 거래가 노출로, 차포 떼고 나면 실질적으로 얼마만큼의 차익을 챙긴 것일까 라는 생각과, 양도소득세 비과세 대상인 1가구 1주택자라 하더라도 내 것이 오르면 남 것도 올랐을텐데 과연 주거이동에 도움이 되었을까라는 생각에 그리 기분 좋은 기대치를 얻지는 못했을 것이라는 판단을 해 본다. 그러나 그렇다 하더라도 임대소득 추구자들에게는 임대소득 충족을, 실거주 목적 청약자들의 아파트 당첨에 있어서는 내 집 마련의 고충을 넘어 일거에 투자까지 성공시킨 시장 분위기였다고 보고 있으며, 이들에게 향후 부동산 투자시장에 대한 낙관적 기대를 심기에도 충분하였을 것이라 본다.

 

어찌되었든 부동산시장은 살아있는 생물과 같아, 정부정책의 변화에 따라 또는 금리변동이나 수급동향에 따라, 언제든 달라질 수 있는 변화가 심한 곳이므로 자칫 판단의 오류를 범할 경우 성패가 갈릴 수 있다. 이에 현재 지역 내 부동산시장 분위기를 감지하여 기대치를 얻고자 하는 판단의 기준으로 삼기를 바라는 마음에 시장동향을 언급해 보고자 한다. 이 언급에는 인구의 감소, 노령 인구의 증가, 주택수요의 감소 등 등 주로 회자되는 내용은 제외하고 최근 수치로 나타난 내용만 제시하기로 한다.

 

첫째, 2015년 1월 기준 3,159개를 기록하던 거래량이 2016년 1월 556개로, 1/5 수준으로 급감하였다는 것은 주목할 만한 수치이다. 거래가 없다는 것은 호가만 잔뜩 올라 있다는 것이며, 이는 거래절벽이라는 말과 더불어 시장이 위축되어 있다는 것을 단적으로 말하는 것이다.

 

둘째, 미분양물량이 증가세로 돌아섰다는 것을 주시하여야 한다. 현재 건설사 요청에 의해 공개하지 말아달라는 달성군 지역 미분양분을 제외한 미분양물량이 금년 5월 기준 1,000개를 넘어서고 있으며, 이는 지난 2008년 말 기준 지역 내 공식적 미분양 . 미입주물량 25,000여개가 다 소진되는 가운데서도 수백대일의 청약 경쟁율을 자랑하며 거침없이 치달리던 대구 아파트 시장이 달라지고 있음을 보여주는 것이라 보지 않을 수 없다.

 

셋째, 공급이 수요를 넘어 서고 있다는 것도 관심사이다. 매년 우리 지역에서 필요로 하는 적정 공급량 13,000 가구를 넘어 27,000여개의 집이 입주 물량으로 자리 잡아 초과 공급되어 있다는 것은 학습효과로도 알 수 있는 간단히 넘겨 볼 일이 아니지 않을까....

 

넷째, 주택대출 심사강화 및 아파트 집단대출에 대한 심사강화, 가계부채 대응, 금리 등 현재 조성되고 있는 금융권 변화가 시장을 만들어 갈 것이라는 것을 감안하자. 우리 지역의 부동산시장이 최근 수년간 내리 오를 수 있었던 것은 2% 대의 낮은 금리로 인한 수혜 탓에 쌓이고 쌓였던 불이 켜지지 않는 아파트가 소진되고도, 수백대일의 청약율을 기록할 수 있었던 것이다.

 

다섯째, 거시경제적 요인은 차치하더라도 미국발 금리인상 불안이 해소되지 않고 있고, 내수 경기 회복세가 보이지 않는다는 것도 판단의 자료에 넣어 보자....

 

이상을 살펴보면 희망적 요인은 전혀 없는 것처럼 보여 지나 우리지역의 소득수준, 자산보유 현황, 사업소득 등 통계청 자료를 살펴보면 그리 비관적 상황은 아닐 것이라 본다.

하지만 보여 지는 상황에 따른 심리적 위축이 회복되어 시장에 반영되기까지는 상당한 시일이 걸린다는 것은 경험해 본바와 같다.

 

                                                                                                                          2016년 8월 20일

 

                                                                                                                                             대구에서 김영욱