연접개발제한

연접개발제한 이란

 

부동산 투자에 있어서 우리는 흔히 도시지역 외에 비 도시지역의 토지 및 임야를 그 대상으로 하는 경우가 많다. 비 도시지역의 토지는 도시지역과는 달리 가격이 싸기 때문에 같은 자금으로 더 넓은 면적을 구입할 수 있다는 잇점이 있어 그 인기는 시대불문 여전하다고 하겠다. 하지만 싸다고 하여 사전 조사 없이 투자를 할 경우 낭패를 보는 경우가 허다하다는 것을 간과해서는 아니 된다.

잘못된 투자의 예는 상당히 많겠지만 빈번한 착오를 일으키는 사례를 들어 보면 '연접개발 제한'에 걸려 있는 토지를 구입하는 경우이다. 가격이 싸다고 하여 덥석 구입하였는데 나중에 알아보니 연접개발에 걸려있는 토지라 개발을 하지도 되팔려고 해도 되팔지도 못하는 불상사가 연출되는 문제 있는 땅이기 때문이다. 이에 실패하지 않는 투자를 하기 위하여 언급한 연접개발제한이 무엇인지 알아보기로 한다.연접개발 제한이란?비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것으로 2003년 10월 도입됐다. 마구잡이개발을 막기 위해서다. 이미 허가받은 임야의 면적이 3만㎡(1만여 평, 관리지역 기준)를 넘으면 인접한 임야에서는 주택 신축 등의 개발행위가 어렵다. 임야와 임야의 사업주체와 시기가 다르더라도 동일사업으로 간주해 허가면적을 제한하기 때문이다. 다만 종전 허가지와 신규 허가 신청지 사이에 폭 20m 이상의 하천. 공원. 철도 등의 지형지물에 의해 분리된 경우 개발할 수 있다. 그러나 연접제한지역으로 묶이더라도 전답은 주택과 1종 근린시설 등을 건축할 수가 있다. 반면에 임야에서는 전답과 달리 까다로운 산지관리법 규정을 적용 받기 때문에 주택 신축 등을 포함한 모든 개발행위가 금지된다는 점을 명심하여야 한다.이러한 연접개발제한은 개인재산임에도 불구하고 전혀 인·허가를 내지 못하는 불합리한 규정을 담고 있어 많은 민원이 많이 발생하고 있다. 이에 2008년 이후 산지에서 '하나의 개발 행위'를 산정하는 기준은 부지 외곽 경계(마지막 허가지)로부터 250m까지 허가대상 부지를 포함한 모든 개발지(도로 면적도 포함)의 면적을 합산해 계산하는 것으로 완화됐다(이전 마지막 기 허가지(외곽경계)에서 직선거리로 500m 이내). 먼저 연접개발제한을 적용 시 산지는 산지 관리법을, 농지 등은 국토계획 및 이용에 관한 법률의 규정을 받는다.

그리고 기 허가규모를 계산하기 위한 '하나의 개발행위'에 포함되는 면적을 계산하는 방식은 거리 방식과 분리구역방식의 두 가지가 있는데, 산지는 250m 거리방식을 채택한다. 산지 외 토지는 각 시·군에 따라서 거리 방식을 채택하고 있는 곳과 분리 구역 방식을 채택하고 있는 곳이 있음으로 이 연접개발제한 저촉여부는 해당 관청의 개발행위허가 부서 등에서 필이 확인해야할 부분이라 하겠다.