완충 녹지와 시설녹지

완충 녹지와 시설녹지

 

도시공원법이 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률로 재정비됨에 따라 과거 시설녹지라는 개념이 현재는 그 용어가 없어져 사용하지 않고 있다. 그러나 과거 시설녹지는 현재의 완충녹지, 경관녹지를 말하는 것으로서 그 의미는 같다고 보아도 좋다.

시설녹지는 현재 완충녹지. 경관녹지. 연결녹지라는 말로 사용하고 있다.

▫ 완충녹지지역은 도시지역 안에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정된 것을 말하며, 용도지역인 녹지지역(자연녹지, 생산녹지, 보전녹지)과는 다른 개념이다.

▫ 경관녹지지역은 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선하고 이미 자연이 훼손된 지역을 복원·개선함으로써 도시경관을 향상하기 위하여 설치하는 녹지를 말한다.

▫ 연결녹지지역은 도시안의 공원·하천·산지 등을 유기적으로 연결하고 도시민에게 산책공간의 역할을 하는 등 여가휴식을 제공하는 선형의 녹지를 말한다.

완충녹지는 도로나 공공시설과 같은 도시계획시설로서 주로 신도시 등 택지개발지역에서 또는 간선도로나 철도 주변, 주거지역이나 상업지역 등을 분리시킬 목적으로 두 지역 사이에 설치되거나, 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이 등에 주로 설치된다. 즉 완충녹지의 영어단어 그대로 Buffer Zone을 녹지로(Green) 조성한 것을 말한다.

완충녹지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 도시계획시설 내에서의 건축행위제한을 받게 되며 세부적인 행위제한 내용은 [도시공원 및 녹지에 관한 법률]에서 행위제한을 하고 있다. 해당 토지가 100% 완충녹지나 시설녹지이면 못 쓰는 땅(그러나 세월에 따라 못 쓰는 땅은 없다)이라고 보아도 좋다.

거래에 있어 이러한 녹지로 지정된 땅은 매매가 거의 이루어지지 않고, 사용가치도 희박하다고 보아야 하는데 아주 낮은 가격에 혹하여 사는 경우가 있다. 이는 부동산 투자에 실패할 확률이 높은 위험한 투자인 것이다. 물론 이러한 땅도 세월이 지나고 보면 오르는 수도 있으며, 활용방도를 찾아 부가가치를 높이는 수도 있다. 그러나 부동산 투자는 내가 구입한 땅 가격이 오르는 것만 보는 것이 아니라 같은 돈을 다른 곳에 투자하였을 경우 얻을 수 있는 기회비용도 고려하여야 하므로 올라도 오른 것이 아니라고 보아야 하지 않을까...

일단 완충녹지와 시설녹지에서는 도시계획시설이므로 토지활용도가 많이 떨어지며 녹지점용허가를 받아서 이용할 수는 있으나 원칙적으로 건축행위는 금지된다. 따라서 금융권에서 조차 담보가치로 별로 인정받지 못하는 가치 없는 토지라고 보아야 하며, 재테크 수단으로서의 투자는 하지 않는 것이 바람직하다.