주택임대차 시 주의 할점

주택임대차계약 시 주의 할 점

 

어려운 경기임에도 불구하고 아파트 단지별로 꾸준히 이사차량이 들락거리는 모습이 최근 눈에 두드러지게 띄고 있다. 이 모습을 보면 역시 계절적 이사철이구나 하는 것을 느낄 수 있다. 그런데 이사차량이 크레인을 동원하여 짐을 들어 올리는 모습을 한 두 번 본 것도 아닌데 가만히 지켜보고 있노라니 빈집에 소 들어온 듯 참 감흥이 남다르게 느껴지기까지 한다. 이는 그동안 너무 오래 동안 불이 켜지지 않는 컴컴한 아파트를 보아 온 탓에 느끼는 필자만의 쾌감일까...아무튼 이사 행렬이 줄을 이었으면 좋겠다는 생각이 든다.

자! 어찌되었든 이사를 하게 되면 내집마련의 기분 좋은 이사이든 아직 주택을 마련하지 못한 또는 부득이한 사정으로 전세를 얻어 이사를 해야 하는 경우든 매매 계약 또는 임대차 계약은 필수 불가결이라고 본다. 오늘은 매매계약과 임대차 계약 중 임차인을 위한 주택임대차계약에 관하여 알아보기로 한다.

 

주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주택 임차인보호를 위한 여러 규정을 두고 있는데 다음 세 가지 정도는 생활상식으로 필히 알아두는 것이 좋을 듯하다.

 

(1) 반드시 사전에 주택에 대한 등기부등본을 열람하여 담보권 등 설정여부를 확인하여야 한다.

 

이미 담보권이 설정되어 있거나 가압류, 압류, 가처분, 가등기된 주택을 임차하는 경우 보증금도 받지 못하고 집을 비워주어야 하는 일이 있을 수 있으므로 임차인으로서는 임대차계약을 체결하기 전 및 잔금지급 전에 반드시 그 주택의 등기부를 열람하거나 등기부등본을 발급 받아 그 주택에 어떤 담보권 등이 설정되어 있는지를 확인할 필요가 있다.

 

그 주택에 담보권, 가압류, 압류, 가처분, 가등기 등이 전혀 없는 것을 확인하고 임대차계약을 체결한 뒤 입주하여 주민등록 전입신고 및 확정일자를 갖추었다면 그 후로 담보권 등이 설정된다고 하더라도 보증금을 떼이고 쫓겨나는 일은 없게 되며, 담보권 등이 설정되어 있다고 하더라도 그 담보금액을 공제한 나머지 금액에 대하여는 임차인이 우선하여 변제 받게 되므로 이미 설정되어 있는 담보금액을 공제하고도 임차인이 보호를 받을 수 있는지를 확인해보고 임대차계약을 체결한다면 예측하지 못한 손해를 미연에 방지할 수 있다.

 

(2) 소액임차인이나 확정일자 부 임차인이 있는지를 확인해야 한다.

 

등기부상 담보권 등이 전혀 설정되어 있지 않은 경우라 하더라도 소액 임차인이나 이미 확정일자를 받은 임차인이 있는지 여부를 알아보고 이들에게 보증금을 우선변제 하고도 임차인의 보증금 확보가 가능한지 여부를 확인해 보아야 한다.

 

(3) 임대차계약서상에 확정일자를 받아 두어야 한다.

 

확정일자인을 받아두지 않으면 우선변제권(후순위담보권자보다 우선하여 변제 받을 권리)이 인정되지 않으므로 법률을 알지 못하여 불이익을 받지 않기 위해서는 임대차계약서에 확정일자인을 받아두는 것이 좋다. 확정일자인은 공증사무소, 등기소, 동사무소 등에서 사문서에 기입하는 일자를 말하며 , 그 일자 현재에 그 문서가 존재하고 있었다는 것을 증명하는 것으로 관할에 관계없이 청구할 수 있다.