전세 시장의 위기

전세 시장의 위기

 

부동산시장이 각종 호재성 발표에도 불구하고 전혀 움직일 기미를 보이지 않고 나날이 어려움을 더하고 있다. 부동산 시장 최 일선에서 거래시장을 주도하는 공인중개사의 폐업 율이 점점 높아져 가고 있다니 어느 만 큼 시장이 얼어붙어 있는지 알만도 하다.

그런데 이렇듯 어려운 상황이 조성되어 있는데도 건설사의 대응방안이 빈곤의 악순환을 초래하는 임시방편적인 방안에 머물러 있기에 마뜩치 않아 한자 잔소리를 하고자 한다.

현재 부동산시장은 모두가 인식하고 있는 여러 가지 복합적 악재의 영향으로 미분양 물량뿐 만 아니라 준공 후 미 입주 물량까지도 시장에 대거 남아 있는 상태이다. 이는 틀림없는 현금유동화 위기로서 건설사의 어려움을 부채질하고 있는 근본적 원인이라고 보아도 좋을 듯하다. 이러한 시장 상황을 겪게 되자 각 건설사들은 분양율을 높이거나 살아남기 위한 각종 전략을 강구하고 있는 것으로 보이는데, 그 중 임대로의 전환이라는 카드는 필자가 보기에 건설사의 어려움을 모르는 것은 아니지만 아주 잘못된 방법이라고 보기에 논하지 않을 수 없다. 물론 건설사의 입장에서는 현재 팔리지 않는 물량을 급히 처분하려고 하는 것 보다는 향 후 부동산 시장이 개선되었을 경우 회복된 가격으로 재판매 하는 것이 유리하다는 판단을 하였을 것으로 보이나, 이것은 자금력이 강한 건설사는 살아남을 수 있을지 몰라도 자금력이 약한 건설사는 무너지기 쉬운 방법이며, 기존 전세시장에 혼란을 가중시켜 결국 부동산시장을 더욱 어렵게 한다고 보기 때문에 더 더욱 강변하고 싶다.

당장 현실적으로 나타나는 시장의 분위기를 살펴보면, 미 입주 물량 또는 불이 켜지지 않는 아파트가 늘어나게 되자 일부에서는 땡처리 또는 통 매각을 통해 자금 유동화를 풀려고 시도하였고, 일부에서는 전세로의 전환을 서둘러 부동산 시장에 매매 ‧ 임대 할 것 없이 물량을 쏟아 붓고 있다. 이 여파는 가뜩이나 얼어붙어 있는 부동산시장에 찬물을 끼얹어 그나마 남아 있던 구매수요자 층을 대기수요로 확 돌아서게 하고 있다. 정부의 찔끔찔끔 풀어주는 대책에도 잘못이 없다고는 할 수 없으나 건설사의 대응에 더 커다란 잘못이 있다고 보는 요인으로 들 수 있는 것이다. 현재 지역 내 부동산 시장은 전세 가격이 반 토막이 나고 있으며, 그에 따라 과거의 집주인이라는 사람들은 곤욕을 치르고 있다. 이는 높은 가격에 분양을 한 아파트들이 아주 낮은 저 임대가로 시장에 대규모 출하되고 있기에 그런 것이다.

물론 경우에 따라 서민의 입장에서는 전세가격의 하락을 환영할만한 일이라고 볼 수도 있겠으나 좀 더 부동산 시장을 넓게 본다면 미분양 또는 준공 후 미 입주 물량의 해소에 전혀 도움이 되지 않는 방법을 건설사 스스로가 동원함으로 해서 기존에 형성되어 있는 구 주택들의 가격을 왜곡시키고 있으며 전반적 부동산시장을 변질시키데 앞장서고 있어 위기상황을 더욱 가중 시키고 있다고 본다는 것이다.

즉, 미분양, 미입주 물량의 증가는 음성적 할인판매 시장의 비대화를 불러왔고 이는 시장가격에 혼선을 주었으며 구매 수요자 층을 대기 수요자로 돌아서게 하였다라고 보는 부동산시장 연출과 어려움의 지속에 따른 전세로의 전환은 불가피 하다 하더라도 대기 수요자를 일시적 전세 수요자로 돌아서게 하는 효과를 가져왔고, 신주택시장이 구주택시장을 파괴하는 영향력을 발휘하여 전세가격 마저 급락하게 함으로서 이에 위기를 느낀 구주택이 급매물로 출하되게 하는 전반적이고 복합적인 빈곤의 악순환을 만들고 있다는 것이다. 위기의 시기 좀 더 차분하고 냉정한 판단이 있어야할 것 같다.