주택시장 침체의 원인

최근 지역사회뿐만 아니라 전국적으로 부동산시장의 최대의 화두는 미분양아파트라고 해도 과언이 아니라고 본다. 외환위기 이후 최대의 물량이라고 하니 과히 주택시장 침체의 정도를 가늠 할 수 있을 것이다. 그러면 이렇게까지 부동산시장이 위축되고 침체되게 된 원인은 무엇일까? 원인을 파악하여 그 해결의 열쇠를 추론해 보기로 하자.

 

우선 써브프라임 모기지 사태, 고유가, 중국발 인플레이션 등 국외적인 외부적 요인은 차치하고, 지난 정부의 부동산정책은 지속적인 규제 일변도 정책을 펼쳤으며 중앙과 지방을 차별화하지 않고 일괄 규제를 함으로서 지방은 거의 고사 상태로 몰아갔다는 것을 들 수가 있겠다.

다음으로 부동산시장 침체의 원인은 공급자인 건설사에 문제가 있었다는 것을 들 수가 있다.

 

이에 필자는 정부의 지나친 규제 운운은 누구나 다 인지하고 있는 사실이라 재론하지 않는다는 전제 하에 건설사의 문제를 가지고 논해보기로 하겠다.

 

기업은 영리를 목적으로 하는 회사로서 향후 전망과 정책의 흐름을 읽을 줄 알아야 한다. 정책의 변화, 패러다임의 변화, 수요의 변화 읽지 못하고 안일하게 대응한다면 순식간에 변화가 일어 날 경우 투자금이 아무리 많다하더라도 문을 닫아야 하기 때문이다.

 

현 정부는 선 가격안정, 후 시장안정이라고 부동산 정책의 우선순위를 정해두고 그 방향을 가르쳐 주고 있다. 물론 이러한 방향은 지난 참여정부에서도 가르쳐 주었었다. 미처 느끼고 있지 못했을 뿐....

참여정부는 “주택은 공공재다”라는 말과 더불어 “부동산을 통한 부의 축적은 절대로 있을 수 없다”라는 강경한 표현을 썼었다. “부동산과의 전쟁을 통해서라도 반드시 부동산투기만은 막겠다”라고도 하였었다. 향후 부동산정책이 이렇게 흘러 갈 것이라는 방향을 제시하여 준 것이다.

주택을 공공재라고 딱 꼬집어 정의한 정부는 없는 것으로 안다. 다만 비슷한 논쟁이 있기는 있었지만... 역대 어느 정부에서도 표현하지 않은 “절대로”와 “반드시”라는 말을 통하여 참으로 강한 지속적 규제 가능성을 참여정부는 보여 주었고, 부자들에게 세금을 많이 거두어 가난한자들에게 분배하겠다는 말들도 심심찮게 거론하며 조세정책의 변화도 예고했었다. 미처 느끼고 있지 못했을 뿐....

 

이렇다 한다면 대기업이라는 건설사는 눈치를 채고 알아서 행동 했어야 하지 않을까 필자는 그렇게 본다.

그러나 정부가 추구하는 정책노선과 흐름을 제대로 읽지 못하고 오로지 이익을 쫒아 건설사는 어떻게 했는가? 뒤 돌아 보아야 한다.

수도권 규제가 심해지니까 주택 보급률이 상대적으로 낮은 지방으로 지방으로...내려와서 과당 경쟁을 일으켰고, 대다수 서민들이 아무리 안 먹고 안 쓰고 한다 하더라도... 임금이 집값을 도저히 따라가지 못할 지경에 이르도록 집값 폭등이라는 원인을 제공하지 않았는가.... 더구나 건설사는 자신들의 이익 추구를 위해 중대형평형에 치우친 아파트를 경쟁적으로 지었고, 대다수 서민들에게 깊은 상대적 상실감을 심어주며 현재의 상태를 만들지 않았는가..

따라서 필자는 부동산 침체의 원인제공은 눈치 없이 움직인 건설사 스스로가 만들어 낸 것이며 네탓이 아니냐 라고 말하고 싶다.

 

어떻든 이러한 요인과 맞물려 집값이 폭등하자 정부에서 반값아파트다. 토지임대부아파트다 뭐다 많은 말들을 쏟아 내었고 대기성 수요자 증가, 관망성 수요자 양산이라는 연쇄적인 악재 시장을 형성하게 되었다.

 

시장 상황이 눈치 보기로 점점 어려워지고 현금 유동화가 이루어지지 않자 건설사는 점진적 惡手를 두게 되었는데, 구태한 물러서기식 마케팅기법을 사용하여 콘크리트 수요자를 양산하였으며, 이제는 무얼 주어도 고맙게 느끼지 않는 시장 분위기를 만드는 원인을 부가하게 된 것이다.

그리고는 이어 땡처리, 통구매, 대물분아파트 지급 등 어감마저 좋지 않는 행위들이, 자신들만 살겠다고 신규 분양시장에 찬물을 끼얹는 행위를 마다하지 않는 업체를 통해 이루어졌다.

급기야 이러한 물건들이 시장에 난립함으로서 빈곤의 악순환을 연출, 결국 시장 상황은 혼미를 거듭하게 되었으며, 이제는 어지간한 외부적 충격으로는 시장을 살릴 수 없을 것 같은 분위기가 조성되었다.

 

살펴본 바와 같이 부동산시장 상황이 어렵다는 건 누구나 알고 있는 사실이다. 그러기 때문에 어려움에서 벗어나야 되겠다는 의지가 강하게 존재하고 있다는 것도 사실이다.

 

따라서 침체된 부동산경기를 살려내고 해결 할 수 있는 특별한 대안이 필요하다고 본다.

정형화되고 과거 지향적 분양기법에서 벗어나 이 상황을 면 할 수 있는 사고의 역발상과 새로운 패러다임의 창출이 필요하다고 본다.

가만히 놓아두면 천천히 죽어갈 부실들을 신속히 박살낼 수 있는 커다란 충격이 있어야 할 것이다.

 

이제 건설사는 정부의 입만 바라보며 감 떨어지기만을 기다리지 말아야 하며, 정부 탓만 하며 지방경기 위축 운운으로 중앙정부를 압박하는 일을 해서도 안 되겠다.

우선 살고자하는 자생적 노력을 기울이고 난 뒤에, 최후까지 그렇게 해보고 난 뒤에 그래도 도저히 살아날 기미가 보이지 않을 때 그 때 정부에 기대던지 삿대질을 하던지 해야 되지 않을까 필자는 그렇게 본다.

결자해지의 심정으로 쥔 손을 펴고 원인제공자가 풀어 나가야 할 것이다.