미분양아파트 해소를 위한 제안

미분양아파트 해소를 위한 제안

 

정부의 지속적인 부동산 규제 조치와 세금 중과 정책은 투기억제와 수요억제 차원을 넘어 이제 지역 경기를 위협하는 수준에 까지 이르고 있다. 이는 참여 정부 들어 연이어 발표한 부동산 규제 조치가 별다른 가시적인 효력이 확연하게 나타나지 않음에 조바심을 느낀 정부가 점차 강도가 높은 규제책을 발표하면서 어느 정도 예견된 사항이라 아니 할 수 없다. 이에 필자는 강력한 규제책을 발표하였음에도 부동산 열기가 식지 않는 것에 대하여 너무 집착하지 말고 좀 더 느긋한 마음으로 기다려 보는 여유를 가졌으면 한다는 고언을 한바 있었다. 아무튼 부동산 규제책에 대한 효력은 부동산 투기 방지와 주택 가격 안정이라는 차원을 넘어 가뜩이나 침체된 지역 내 부동산 경기를 점점 더 어렵게 하고 있는 요인으로 작용하고 있다는 것은 부인 할 수 없는 사실이 되어 버렸다.

현재 부동산 시장의 상황은

9월부터 시행되는 분양가 상한제 실시, 채권 입찰제 확대, 분양 원가 공시 등과 더불어 10월부터 반값아파트 첫 공급이라는 기발한(?) 발상의 여파로 미분양 아파트 적체와 금리 부담, 사업지 포기 현상 등이 생겨나며 2중 3중의 고를 감내하고 있다. 즉 주택을 구입하려는 사람들에게, 이러한 제도의 시행은, 분양가격 또는 아파트 가격이 향후 더 내릴 것이라는 기대감을 가지게 하고 있으며, 이는 결국 대기수요자 증가에 한 몫을 하고 있어 미분양 증가의 결정적 요인으로 작용하고 있다는 것이다. 그리고 이와 맞물려 건설사(시행사 포함) 간의 과당 출혈 분양경쟁은 이를 더 부채질하고 있으며, 점점 더 부동산 시장의 회복을 요원하게 하는 상태로 내 몰고 있어 참으로 안타까울 뿐이다.

이제 부동산 시장의 회복과 미분양 물량의 해소라는 기대는 구태의연한 과거와 같은 분양 방법 동원과 여러 가지 선심성 제안으로서는 대기성 수요자들의 마음을 움직일 수 없다는 것은 판명이 났다고 본다. 따라서 특별한 충격적 요법이 동원되지 않는 한 침체의 늪에서 벗어나지는 못 할 것이다.

 

이에 필자는 정부와 대구시, 건설사가 서로 명분을 가지면서 궁극적으로 수요자 층이 분양을 받으려고 하는 계기 즉 동기화 부여가 절실히 필요하다고 보며 미분양 물량 해소를 위한 노력의 일환으로 다음과 같은 방안을 제언하는 바이다. 지자체의 협조와 건설사들의 과감한 결정이 있어야 할 것이다.

 

 

“부동산 박람회” 또는 “내 집 마련 대축제” 개최

전시컨벤션 센터 등 규모 있는 장소에서 대규모적인 축제적 분위기를 연출

 

현재의 침체를 벗어나고 수요자들에게 부동산에 대한 관심과 구매 의욕을 북돋우는 계기를 만들기 위해서는 축제적인 내 집 마련 대행사의 개최가 필요하다고 본다. 이는 얼어붙은 지역 내 부동산 시장을 일깨우는 동기화 부여의 장이 될 것이라 믿어 의심치 않는다.

필자는 이를 정부와 지자체에 꾸준히 건의하며 필요성을 역설하고 있다. 그러나 현재까지는 市(자치단체 포함)는 市대로 건설사는 건설사대로 나름대로의 이유를 들어 적극적 동조가 없는 실정이라 안타까움을 느낀다.

내 집 마련 대축제라는 행사의 순기능을 살펴보면

정부와 대구시는 미분양 물량의 해소와 지역 경기 회복이라는 명제를 풀어내는 기회가 될 것이며, 대구시와 각 지자체의 장래 계획, 비젼 등을 소개하는 장을 연출하여 떠나는 도시가 아닌 남아 있는 도시가 되도록 하는 촉진제가 될 것이다. 이는 곧 애향심 고취의 기회도 되는 것이다.

토지공사, 주택공사, 도시개발공사 등 공공기관은 이 행사가 공사 업무에 대한 홍보 및 개발지에 대한 분양 홍보 등 이미지 개선과 미분양 물량 판매라는 기회의 장이 될 수 있을 것이며

건설사(시행사 포함)는 이러한 대규모적인 행사를 통하여 기업 이윤 또는 금융비용 등을 행사 기간 내 주택을 구입하는 수요자들에게 환원하는 방식을 도입함으로서 적극적으로 수요자 층에 다가가는 노력을 기울이고 있다는 인식을 심어 기업 이미지를 개선하고, 결국 수요자들이 주택 마련의 기회가 가까이 있음을 피부로 느껴 자발적인 참여를 이끌어 낼 수 있을 것이다.

 

정부는 아마 수도권과 지방의 차별화 정책의 필요성을 인지하고 있을 것이나 새로운 투기의 재현이라든지 수도권에서 지방으로의 투기자금 이동 등 우려되는 사항에 더 비중을 두고 있어 지켜보고 있다고 본다. 지방의 이러한 어려움을 모르고 있지 않으나 해결해 줄 명쾌한 방안이 없어 다만 조정기라는 이름으로 바라보고 있다는 것이다.

이러한 때에 지역에서는 미분양 물량을 해소하고 살아남기 위한 필사적인 노력을 하고 있지 않으면서 오로지 정부가 어떻게 해 주기만을 기다리고 있는 실정이니 부동산 경기 회복 즉 실물 경기 회복은 참으로 난제라 아니 할 수 없다.

따라서 필자는 지역에서도 부동산 경기 회복과 미분양 물량 해소를 위하여 부단히 자생적 노력을 기울이고 있다는 것을 정부에 강하게 어필하여야 할 것이다. 그리고 난 연 후 건설사가 이렇게까지 부동산 경기 침체를 벗어나기 위해 기울였음에도 불구하고 수요자들의 구매심리가 회복되지 않는다면 이제는 정부에 강력한 활성화 대책을 요구 할 수 있는 명분을 가지게 됨을 알아야 한다.

 

분양 방법에 대한 뉴 패러다임 제시

“내 집 마련 대축제” 행사 기간 내 계약자에게 새로운 혜택 및 계약 동기화 부여

 

지금 수요자는 너무 오른 아파트 가격에 대하여 두려움을 느끼고 있으며 쉽게 접근을 하지 못하고 있다. 건설사들은 눈덩이처럼 불어나는 금융에 대한 이자부담으로 분양을 마쳐도 적자가 날판이다. 모두가 모여 해법을 찾아야 할 시기임은 분명하다.

이러한 해법으로 필자는 미분양 물량과 불이 켜지지 않는 아파트가 켜켜이 누적되어 있는 마당에 과거와 같은 분양 기법의 도입은 이제 수요자에게 먹혀들지 않음을 선 인식하여 새로운 분양 패러다임의 시도가 있어야 할 것이라고 강조하는 바이다.

 

뉴 패러다임 제안

- 미분양 분을 행사기간 내 구입하는 계약자에게 취. 등록세 대납

- 미분양 분을 행사기간 내 구입하는 계약자에게 자녀 학자금 지원

- 미분양 분 완전 해소 시 관리비 전액 20년 간 지원 / 단 개별 사용 분 제외

 

과거 국민의 정부는 부동산 경기 활성화를 위하여 취득세 감면 및 양도소득세 100% 감면 실시, 분양가 자율화, 분양권전매 허용 등 파격적인 부양책을 실시하였다.

이는 중앙정부 차원의 부양책이었다. 필자는 이 정책의 효과를 되새겨 보며 개인 기업에서(건설사) 미분양 아파트 해소책으로 시도해 봄이 어떠냐라는 것을 말하고 싶다.

 

내가 분양 받는 아파트가 구입 시 취 등록세가 없다면.....

내가 사는 아파트에서는 자녀 학자금이 지원이 된다면....

내가 사는 아파트에는 관리비가 전혀 없다면.....

 

재원 마련 및 기금운용 방안

일정 금액의 기금(펀드)을 조성

(이윤의 최소화, 금융비용의 선납할인율 적용, 관리비용 절감 등의 방법 동원)

→ 금융권에 위탁

→ 운용수익 발생 (최저 이윤 확보)

→ 관리비 및 유지 수선비 충당

→ 약정 기간 경과 후 기금의 회수

조성된 기금의 귀속 관계

- 펀드 존속 기간 만료 후 건설사로 귀속

 

물론 이 같은 엄청난 일이 생겨나기 위해서는 막대한 재원이 필요하므로 꿈같은 이야기로 들릴지 모르나 필자는 가능하다고 본다.

재원 출연을 위해 건설사가 많은 부담을 하여야 하는 것은 사실이나 그렇다 하더라도 미분양 물량의 누적으로 발생 할 수 있는 현금 유동화 위기와 금융부담을 차단하여 결과적으로 적자를 방지 할 수 있으며, 향 후 기금존속기간 만료 후 자금을 회수 할 수 있어 당장 눈앞에서 사라지는 적자 폭 보다는 유리하다고 판단 할 수도 있는 것이다.

 

이상과 같이 필자는 미분양 아파트를 해소 할 수 있는 방안을 제안하였다.

이는 수요자의 입장에서 수요자들이 원하는 바가 무엇인지를 직시한 상태에서의 특별한 분양 제안이라고 할 수 있다.

수요자들은 너무 오른 아파트 가격에 대한 심리적 부담감 해소와 아파트 구입에 따른 부대비용(취, 등록세), 관리비용, 자녀 교육비 등 현실적인 부담이 줄어들기를 희망하고 있으며 주택 마련의 최적기를 저울질하고 있는 것이다.

따라서 내 집 마련 대축제라는 행사를 통하여 대기 수요자들이 분양 대열에 동참 할 수 있도록 건설사들의 과감한 양보를 촉구한다.