역대정부의 부동산 정책

 

역대 정부의 부동산 정책

 지난해에 이어 올해도 전국 최고의 화두거리는 아마 부동산이라고 해도 과언이 아닐 것이다. 대선을 1년 여 앞두고, 그동안 광풍이라고까지 표현되며 끝도 없이 치달리던 부동산에 대한 선심성 공약 , 민심 수습용 공약들이 쏟아져 나올 것이라 보기 때문이다. 

하지만 아무리 그럴 듯한 공약, 부동산정책들을 쏟아낸다 하더라도 이미 오를 대로 오른 부동산 가격을 잡아 낼 수 있을지에 대해서, 그리고 부동산이 재테크의 전부인 것처럼 생각하는 전국적 열풍을 진정시킬 수 있을지에 대해서는 이제 그 누구도 장담을 할 수가 없을 것이라 본다. 따라서 선거를 의식한 지나친 부동산 시장 개입은 또 다른 오류를 더하는 것일 수가 있으므로, 부디 멀리 보는 시각으로 정책을 입안하여 주었으면 하는 바램을 가질 뿐이다.

그럼 역대 대통령들의 부동산 정책을 짚어 보기로 하자.

박정희 대통령

 “잘살아 보세” 라는 슬로건으로 대별할 수 있는 박정희 대통령 시절에는 경제정책의 우선적인 목표가 양적인 고도성장에 있었다. 경제개발 5개년 계획의 추진과 더불어 전국적으로 번진 새마을 운동, 경인고속도로와 경부고속도로 공사 등 사회간접자본시설 공사 그리고 각종 개발 사업이 전국적인 개발로 진행 중 이었다. 따라서 당시는 생산요소 동원을 극대화하는 과정에서 물가의 상승이 불가피했던, 고 성장 고 인플레이션 시대였다라고 보아야 할 것이다. 

이러한 고도성장에 따른 국토의 변화는 주변지역의 토지이용도를 높여 개인소득의 증가를 유발하였고, 도시의 인구유입과 도시주변지역의 부동산가격을 상승 시키는 원인이 되었다.  이는 즉, 현재와 비교하여 개발 정보를 아는 소수의 사람들이라 하더라도 부동산 투자는 황금알을 낳는 거위라는 인식을 가지게 하였고, “복부인”이라는 말이 생겨나기 시작하는 계기가 되었다.

이렇듯 부동산 가격이 상승하자 정부는 1967년 11월 최초의 부동산 대책을 발표하게 되었는데 “부동산 투기억제에 관한 특별조치법”이 그것이다. 이 법의 목적은 투기로 인한 불로소득을 조세로 흡수해 기업의 생산자금으로 전환한다는데 두고 있었다.

결론적으로 박정희 대통령 정부의 부동산 정책은 전반적인 경제정책의 틀 내에서 가격안정 및 투기억제라는 방향으로 추진되었었다. 즉 초기에는 간접적 시장개입이라는 형태를 취하였고, 1970년대 중반 이후 부동산가격이 급등함에 따라 사회경제적으로 심각한 문제가 파생되면서 부터는 거래규제와 같은 직접 개입으로 전환했다는 것이다.

전두환 대통령

전두환 대통령 시절의 부동산 정책은 경기조절 수단으로 활용되었다는 특징을 갖는다.

1980년대 초반 극도로 침체에 빠져있던 실물경기를 극복하기 위한 방안으로 각종 경기활성화 대책을 실시하였는데, 부동산 경기부양 정책도 이 가운데 하나였다. 그러나 80년대 중반 이후 지가가 급등함에 따라 투기를 억제하려는 정책으로 전환했다.

즉 정권 초기에는 부동산 경기부양으로, 중반 이후에는 투기억제로 분명하게 대별되는 것이다.

80년대 초반 국내 경기 활성화를 위한 정부의 자금공급 및 수출지원자금 등으로 팽창된 통화는 부동산시장으로 급격히 유입되어 부동산 가격 상승을 주도하였고, 아파트 입주권과 주택청약예금통장 등에 거액의 프리미엄이 붙어 전매되는 부작용을 낳기도 하였다. 이에 정부는 투기지역을 지정, 고시하고 아파트 분양 시 채권 입찰제 실시(투기소득을 차단, 흡수하여 주택건설자금으로 활용하고자 함), 대기업의 비업무용 부동산 취득 제한, 아파트를 중심으로 한 투기지역에 합동단속 실시(당시 단속을 통하여 적발된 이들에 대해서는 분양자격을 제한 함) 등 강력한 투기규제책을 시행했었다.

그러나 이처럼 강력한 정부의 부동산 규제대책도 일시적으로는 효과를 보는 듯 하였으나  원천적인 차단의 효과를 거두지는 못하였다.

따라서 80년대 중반 이후 정부 정책의 변화는 부동산 가격급등의 원인이 투기적 수요와 초과수요에 기인한다는 인지 하에 그동안의 단기적인 거래 규제 대책 위주에서 벗어나 부동산 공급을 확대하는 정책으로 전환했다는데 주목할 만하다 하겠다.  즉 택지개발촉진법을 제정하여 부족한 택지를 충원하고, 서울 목동 신시가지 건설 등 공영개발 방식의 대규모 주택단지를 확대 공급함으로써 수급의 조절을 하고자 한 것이 그것이다. 또한 저소득층 주거안정을 위해 국민주택 및 임대주택 건설에 대한 지원을 확대했다는 점도 이 정부의 부동산 시장 안정 정책의 일면으로 볼 수가 있다.

그러나 이러한 정부의 노력에도 불구하고 1986년부터 비롯된 수출호조와 국제수지 흑자 지속은 선거로 인한 통화량 증가와 더불어 급격한 시중 유동자금 증가로 이어졌고, 88올림픽 이후의 물가오름세 심리가 확산되면서 부동산 가격은 후세가 말하는 부동산 광란기로 진입하게 되었다.

 

노태우 대통령

노태우 정부의 부동산 정책은 투기적 거래방지와 지가 상승을 막기 위한 직접적이고 강력한 시장 개입으로 표현된다.

노태우 대통령정부가 출범할 당시의 부동산시장 특징은 88올림픽이후로부터 일기 시작한  광란적인 투기열풍이 멈추질 않고 있었고, 계층 간 분배구조를 둘러싼 갈등이 심화되고 있었다. 이에 정부는 부동산 가격 상승이 지속되고 투기가 만연할 경우 국가경제의 안정기조가 근본적으로 무너져 내린다는 위기의식을 가지고 부동산 시장에 대처 하여야 했다.

정부는 1988년 8월 부동산 종합대책을, 1989년 2월 긴급 부동산 투기억제 대책을, 1990년 4월 부동산투기억제대책을, 5월 부동산 투기억제를 위한 특별보완대책들을 연이어 발표하며 강경하게 부동산 시장에 개입하였다. 그리고 이러한 규제 대책과 더불어 투기수요와 초과수요를 해소하기 위하여서는 공급을 최대한 끌어 올려야 한다는데 의지를 두고 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개 신도시를 발표하여 1989년 주택 200만호 건설 계획의 서막을 올리게 되었고, 토지거래 및 소유에 대한 직접적인 규제를 가하는 1990년 토지공개념제도를 도입하여 보유과세 및 자본이득에 대한 과세를 강화하는 정책으로 조세정책을 전환하였다.

그러나 토지공개념제도(토지초과 이득세, 택지보유상한제, 개발이익환수제)의 집행에 따라 미 실현 이득에 대한 과세 문제로 조세저항과 위헌시비, 조세회피 목적의 건물 신축 증가 등의 현상이 부작용으로 나타났고, 200만 호라는 단기간을 통한 주택공급확대정책은 자재난, 노임상승, 부실공사 등의 사회문제를 유발하기도 하였다.

김영삼 대통령

김영삼 정부 시절의 부동산 시장은 IMF 이전까지 경제성장 기조에도 불구하고 지가상승률이 하락세를 보이는 등 하향 안정세를 유지했다. 이는 노태우 정부의 강력한 부동산 정책과 일본의 부동산 버블붕괴 등 세계적인 자산디플레이션 현상에 따른 결과로 반사적 이익이 생긴 것이라 보인다.

이렇듯 김영삼 정부 시절의 지가하락 현상은 별다른 동요가 없었으며 오히려 부동산에 포함된 버블이 제거되는 것으로 인식되어 별도의 부동산 경기부양정책도 필요하지 않았음은 물론이다. 따라서 과거와 같은 부동산 가격 폭등이나 투기 수요가 없었던 탓에 투기근절이라는 사후적 대책에서 벗어나 사전적 투기억제 정책으로의 전환이 가능했다는데 그 특징이 있다. 즉 1993년 금융실명제 실시, 1995년 부동산실명제의 전격 실시 등 거래의 투명성 제고를 통한 사전적 투기 예방 조치를 만들어 냄으로서 제도적 개선에 주력할 수 있었다는 것이다.

결론적으로 김영삼 정부가 재임 기간 중 내놓은 부동산 정책은, 준농림, 준도시제도 시행과, 가격 안정화 정책으로 발표한 1994년 “전세가격 상승에 대한 대책”, 1995년 “부동산실명제” 그리고 부분적인 시장자율화 조치 즉 아파트 분양가 자율화 조치 등에 불과한데도 부동산 정책에 있어서 김영삼 정부는 가장 대과 없는 정부로 기록되어진다는 것이다. 물론 준농림, 준도시제도 시행에 따른 부작용으로 전국토의 난개발이라는 말들이 화두가 되어 현재의 국토의 계획및이용에관한 법률 탄생의 계기가 되었지만......      

 

김대중 대통령

그러나 김영삼 정부 임기 말 외환위기를 맞으면서 그동안 사회 문제화 되던 부동산시장이 이제는 오히려 극도로 침체되어 주택 및 토지가격 등 부동산 전 부문에서 부동산 가격이 폭락하고 건설업체들이 대량 부도사태를 맞으면서 심각한 자산 디플레이션 현상이 나타나게 되었다.

이에 외환위기와 함께 집권한 김대중 정부는 IMF 로 인한 경기침체의 활성화 즉 경제 전 부분에서 경기부양을 최우선 목표로 삼았었다. 실물경기 부양을 위해 카드 사용권장, 은행 지급 기준율 인하, 은행 예치금 일정 한도 내 보장 정책 등의 소비진작책을 동원하였고 아울러 부동산 정책도 경기부양책으로 실시했었다. 즉 부동산 관련 규제를 대폭 완화함으로써 건설 경기를 부양하려 하였고, 이를 통해 고용과 각종 산업유발효과를 진작하려 하였다. 그리고 그동안 시장기능을 저해했던 기존의 규제 가운데 분양가, 소형의무비율, 청약제도의 자격기준 등은 대폭 완화하거나 폐지했다. 또 수요자/공급자 대출 확대, 전세자금지원 및 서민층 주택자금지원 확대, 취득세/등록세 감면, 양도소득세의 비과세, 대출이자 소득세 감면 등 주택건설 및 구입에 따른 금융 및 세제지원도 확대하여, 당시 미분양으로 부도사태를 맞고 있는 건설사의 현금유동화에 도움을 주려 하였다. 실물경기 회복을 위해 규제완화 뿐 아니라 조세 금융적 인센티브 수단도 병행해 활용하였던 것이다.

이러한 정부의 노력으로 IMF로 침체에 빠졌던 경기가 되살아나고 건설경기도 회복되었다. 그러나 이러한 전폭적인 경기 부양책은 다음 정부의 부담으로 작용하여 오늘에 이르고 있으며 IMF 당시 부동산을 구입 할 수 있었던 사람들은 많은 조세 혜택을 받아 냄으로 인하여 현재 부익부 빈익빈의 양극화 현상의 골을 깊게 만드는 원인이 되고 있다. 참고로 2007년도 12월 말까지 주택을 양도 할 경우 양도세를 한 푼도 안내고 주택을 팔수 있는 가구가 100만 가구에 달한다고 한다. 

이처럼 부동산 정책을 경기조절 수단으로 활용했던 사례는 1980년대 초반 전두환 정부 시절에서도 있었지만 IMF 이후의 경기 부양정책은 당시와는 비교할 수 없을 만큼 폭넓고 획기적이었다.

노무현 대통령

노무현 대통령 취임 후 많은 법적 제도적 정비가 있었다.

먼저 도시계획법과 국토 이용계획법을 통합하여 국토의계획및이용에관한법률을 만들어 도농 구별이 없는 선계획 후개발에 의한 국토의 균형개발을 이루고자하는 시도가 가장 먼저였다.

이 법 도입의 취지는 94년 도입된 준농림지역 제도는 부족한 주택․공장용지 확대에 기여하였으나 계획기법의 부족으로 난개발을 초래하였다. - 난개발 방지

우리나라의 경우 선진국에 비하여 도시적 용지가 부족하므로 개발수요를 충족시키면서

난개발을 해소하는 ｢선계획-후개발｣체계의 구축이 필요 하였다는데 있다.

대다수가 참여정부의 부동산 정책은 실패하였다고 표현하고 있다.

90년 전후의 부동산 폭등기를 두고 부동산 광란기라고 표현하고 있는데, 최근 수년간을 제2의 부동산 광란기라고 표현하는 것에 대하여 주저하지 않는 것을 보면 그 정도를 짐작 할 수가 있다.

하지만 필자는 이렇게 생각하고 싶다.

제1의 광란기가 있었듯이 제2의 광란기라 표현되는 시기도 있을 수 있고, 외환위기에 부동산 가격이 급락하던 시기가 있었듯이 언제 일지는 가늠 할 수 없지만 또 급락하는 시기가 있을 것이다라고... 그래서 부동산은 살아있는 생물과 같다고.....

이후 참여정부의 부동산 정책은 아직 진행형이며 임기 중에 있어 다들 알 수 있을 것이라 보나 다만 필자가 하고 싶은 말은 역대 어느 정부에서도 그러하였듯 시행착오와 부작용이 임기 내 돌출되어 많은 문제점을 안고 현재에 이르고 있다는 것이며 그러나 그럼에도 불구하고 참여 정부에서 실거래가 신고 제도를 정착화 하였고 등기부등본에 거래금액을 기재하게 함으로서 다원화되어 있던 세원을 확실히 하였다는 공적은 아마 차기에 어떤 정부가 들어선다 하더라도 후세가 치적으로 남겨 주지 않을까 생각한다는 것이다. 

이상 역대 대통령의 부동산 정책을 살펴보았다.

역대 정부의 부동산 정책은 경기조절 수단으로 많이 활용되어 경기가 과열현상을 보이면 어김없이 규제강화책을 발표하여 투기억제조치를 취하였고, IMF와 같이 경제가 침체된 상황 하 에서는 경기 부양을 목적으로 부동산거래 활성화 정책을 내어 놓아 거래기능의 회복에 일조를 하였었다. 그 결과 현재의 부동산 시장은 인위적 조절기능이라는 타성에 젖어 시장자율기능에 의한 수급 조절을 할 수 있는 자생적 기능을 상실한 것처럼 보이기도 하고 있다.

 자 지금과 같은 시기에는 역대 대통령들이 지난 40여 년 간 그 시기마다 펼쳤던 부동산 정책들을 뒤 돌아 보며 향 후 진로를 예측 해 볼 수 있을 것이라 본다.

최근 참여정부의 11.15 부동산 대책까지 역대 정부가 발표한 부동산 대책은, 매년 1건 이상의 투기억제 조치와 2년에 한 번 정도의 부동산 경기 활성화조치를 오가며 발표를 하였었다. 약 40여 년간 발표한 부동산 대책 중에 26건은 투기억제조치를, 18건은 건설 및 부동산 경기 활성화 조치를 취한 것을 보면 알 수가 있다.

결론적으로 현재 부동산 시장은 수도권과 지방이 그 양상을 다소 달리하고 있다 하더라도, 지방의 경우 분명한 것은 부동산 침체가 장기화 되고 있어 과거와 같은 활성화 조치가 있어주지 않겠느냐하는 기대감을 가질 수 있는 시기라는 것이다.

                                                     2007년 1월 7일