상수원 보호구역과.....(11월 22일 대구일보)

국제인구행동단체(pai)'는 세계 각국의 연간 1인당 가용한 재생성 가능 수자원량을 산정하고 이에 따라 전 세계 국가를 '물기근(water-scarcity), 물부족(water-stressed), 물풍요(relative sufficency)' 국가로 분류 발표하고 있다.

물 기근국가는 만성적인 물 부족을 경험하며 그 결과 경제발전 및 국민복지, 보건이 저해될 정도의 국가를 말하며, 물 부족국가는 주기적인 물 압박을 경험하는 국가, 물 풍요국가는 지역적 또는 특수한 물문제만을 경험하는 국가를 말한다고 한다.

그런데 언제부터인가 우리나라가 물 부족 국가로 분류되어 있으며 향후 물 기근 국가에 들어 갈 수 있다는 말들이 나오고 있다. 특히 물을 아껴 쓰자는 공익 광고가 눈에 뛰기 시작 한 것을 보면 어느 정도 심각성은 있는 것으로 보여 진다.

이에 필자는 물 부족 국가인 우리나라에서 물을 보호하기 위하여 어떻게 하고 있는지 개괄적으로 살펴보아 부동산 투자에 있어서 주의를 기울일 수 있도록 접목하였으면 한다.

상수원보호구역

상수원보호구역은 수도법에 근거하여 상수원 보호와 상수원의 확보를 목적으로 수질에 직접적인 영향을 주는 주변을 지정한 구역을 말하며, 보호구역 내에서는 쓰레기 또는 동물의 시체류를 버리는 행위, 가축의 방사· 어렵 또는 조류를 포획하는 행위, 유영· 목욕이나 세탁, 기타 수질을 오손하는 행위가 금지된다.

상수원 보호구역 내에서 허용되는 건축물의 종류는 공익상 필요한 건축물 기타 공작물, 생활 기반시설, 소득기반시설이 있다.

먼저 생활기반시설에서는 보호구역 안에 거주하는 주민의 경우 지목 상 대지인 토지에 신축농가주택 100㎡이하, 연면적 660㎡이하인 부속건축물, 기존포함 100㎡ 이하의 증축을 할 수 있도록 허용하고 있다.

그리고 농림업 또는 수산업에 종사하는 자가 건축하거나 설치하는 버섯 재배사, 생산물저장창고, 관리용 건축물 등의 소득기반시설의 건축은 허용을 하고 있다.

또한 마을회관, 유치원, 경로당 등의 주민공동이용시설과 건축물 기타 공작물은 종전의 용도와 규모의 범위 안에서 개축, 재축, 이전이 가능하다.

이상의 허용요건을 살펴보면 상수원 보호구역 내에서는 나열한 몇 가지 사항 외에는 건축을 할 수 없다는 것을 말하고 있다. 따라서 상수원관리지역의 농지나 임야를 매입하려 할 경우 이러한 관련법을 정확히 파악하여야 하며, 건축허가요건 등은 해당 지자체에 문의하는 것은 필수라고 보아야한다.

왜냐하면 주변 지가보다 싸다고 하여 주의를 게을리 하여 서둘러 매입 할 경우 각종 규제로 인하여 토지의 사용이 불가능 한 것은 어쩔 수 없다고 하더라도 현금유동화면에서 또 다시 나와 같은 매수자가 나타 날 때까지 오랜 시간을 기다려야 할 것이며, 다른 곳에 투자하여 얻을 수 있었던 기회비용마저 잃어버리게 됨으로서 많은 손실을 볼 수가 있을 것이라 보기 때문이다.

그러나 이러한 땅도 현지인과 유대를 긴밀히 할 경우 특별한 사용가치 또는 존재의 가치를 찾아 낼 수 있으며 그 부가가치를 높일 수 있다. 이는 투자처로서 경합이 없이 성공 할 수도 있다는 것을 말하며 학습을 통해 찾아 낼 수 있다는 것이다. 부동산 투자를 통한 이익의 실현은 아무도 돌아보지 않는 이러한 곳에서 생겨나기도 한다.

수질보전특별대책지역

수질보전특별대책지역은 환경정책기본법에 의한 특별대책지역으로서 오염물질 배출량이 엄격히 제한을 받는 지역이다. 이는 1권역과 2권역으로 세분화 되어 있다.

1권역의 경우 건축허가요건이 매우 까다롭다.

일단 건축 허가를 받으려면 권역 내에서 세대주를 포함한 2인 이상이 6개월 이상 거주하여야하며, 1세대 1주택 허가를 원칙으로 한다.

그리고 1997년 7월 이후 거주자는 건축연면적 800㎡미만만 건축이 가능하며, 오폐수배출시설과 관련 800㎡이상의 건물, 기타시설물 및 건축연면적 400㎡이상의 숙박업 및 식품접객업이 금지된다. (이 말은 지정 규모 이하는 가능하다는 개념으로 보아도 좋다)

그러나 오수를 하수종말시설에 유입, 처리하는 건물이거나 학교, 병원, 도서관 등 지역주민의 공공복리시설로서 오수를 BOD20mg/L이하로 처리하는 경우에는 건축이 허용된다.

2권역의 경우는 주소지 이전 없이 임야 또는 농지를 구입 후 즉시 허가 신청이 가능하다.

공공복리시설이 아니어도 건축이 가능하며 규모에도 제한을 두지 않는다. 다만 오수처리 기준은 1권역과 같다. 2권역은 까다로운 허가요건을 두고 있다고는 하나 불가능을 의미하는 것은 아닌 것이다.

반면 양식장, 골프장, 집단묘지 등은 허용되지 않는다.

수질보전특별대책지역에서 통상 법적으로는 개별건축을 하는 것이지만 실질적으로는 집단화되는 펜션 단지 들을 볼 수 있다.

이와 관련하여 세부기준을 살펴보면 1권역에서는 하수처리구역 외 지역에서 필지를 분할하여 오수배출시설을 설치하는 경우와 특별대책지역지정(90.07.19)이전부터 별개의 필지로 되어있는 토지의 경우에는 각 필지별로 오수배출시설의 설치가 허용된다.

다만 각 필지별 건축연면적을 합산한 건축연면적이 규제규모 이하일 경우에만 가능하며, 토지가 연접되어 있으면서 토지 또는 토지상의 건축물의 소유자가 같은 경우와 배우자 본인의 직계 존, 비속, 본인의 미혼의 형제, 자매의 토지가 인접되어 있으면서 같은 용도의 건축물인 경우는 허용이 되지 않는다.

또한 공동명의의 토지가 각 지분별로 나누어져 분할 등기된 경우에는 분할 등기된 날부터 각 소유자별로 필지가 분할 된 것으로 본다.

이하 특별대책지역 지정이후부터 97년 9월 30일 이전까지 ,97년 10월 1일 이후 필지를 분할한 토지의 각 해당 규제사항은 오수배출시설의 입지제한 세부기준을 참고하여야 할 것이다.

수변지역

수변지역은 한강수계의 수질보전을 위하여 팔당호, 남한강, 북한강 및 경안천의 양안 중 특별대책지역인 경우 하천, 호소의 경계로부터 1km,그 외 지역일 경우 500m이내의 지역으로 권역 내 행위제한을 목적으로 지정되는 지역을 말하며 오염을 많이 발생시키는 건축물의 입지를 제한하기 위한 지역의 지정이라고 할 수 있다.

1999년 9월 30일 지정되었고 건축허가권 및 지도단속권이 모두 환경부가 아닌 해당지자체에 있다.

수변지역은 지정당시에 기존 취락지로 되어 있는 곳은 제외됐기 때문에 강 바로 옆인데도 불구하고 건축규제대상에 포함되지 않는 곳이 많다. 이 말은 수변지역에서 제외된 곳은 사실상 건축 규제가 불가능하다는 것이며 경관이 아주 빼어난 강가에 펜션, 음식점 등이 생겨 날 수 있는 이유라고 할 수 있다. 즉 수변지역에서 제외된 취락지에서 상하시설의 폐수처리 기준 BOD10ppm의 배출 수 수질기준을 지키는 조건으로 합법적 허가가 가능하므로 음식점들이 그렇게 생겨 날 수 가 있었던 것이다.

수변지역은 오폐수처리시설비용을 추가부담 할 경우 일반주택의 건축, 기존 건축물의 신축 혹은 증축, 용도변경 및 사무실, 소매점 등의 일반적인 건축은 가능하나 공장, 축사 등은 금지된다.  금지시설 위반 시 5년 이하 징역이나 3.000만원 이하의 벌금이 부과된다.

이상 상수원 보호구역과 수질대책특별지역, 수변지역 등으로 수질보전대책관련 규제를 하고 있다는 것을 학습하였다. 이러한 지역은 건축 행위 등에 있어 엄격한 행위제한을 가하고 있다는 것을 되새기며 우리나라가 물 부족 국가라는 점을 감안한다면 한번 이러한 지역으로 지정이 되면 해제되기가 쉽지 않을 것이라는 것을 미루어 짐작 할 수 있어야 한다. 그러므로 뚜렷한 목적의식이 없는(전원주택, 희소성에 의한 틈새시장 진입 등) 한 초보자가 재테크로서의 투자처로 선택하는 것은 적합하지 않다고 할 수 있으므로 주의를 기울여야  할 것이다.