완충 녹지와 시설녹지

 

현대는 인터넷의 발달과 더불어 정보의 홍수시대라고들 한다. 그러나 이렇게 많은 정보 속에서도 알짜 정보를 가려내기란 그리 쉬운 일은 아니며, 오히려 쓰레기 같은 정보로 인하여 혼란만 가중시키기도 한다.

부동산부문에 있어서도 그렇다. 어쩌다 투자에 앞서 필요한 정보를 수집하려 하다보면 너무 많은 정보의 범람과 잘못된 정보로 인하여 오히려 머리가 지끈거리며 판단을 할 수 없는 상황이 종종 있다.

이럴 때는 아무 곳에나 땅을 사두어도 오르던 시절이 있었다는 것이 믿기지 않는다.

오로지 감으로 부동산을 사도 거의 실패가 없었기 때문이다.

하지만 이제 현대의 부동산 투자는 모르면 실패할 확률이 높기 때문에, 과거와 같아서는 안 될 것이라는 것을 누구나 공감하고 있으리라 본다.

이제 모르고 감으로 해도 성공하는 부동산 투자의 시기는 지나갔으며, 남들이 하는 몇 마디의 말과 과장된 성공사례, 주어들은 정보를 가지고 주먹구구식으로 투자하는 시기도 지나갔다고 본다.

앞으로 부동산 투자를 재테크의 수단으로 삼고자 하는 사람들은 학습을 통하여 많은 정보를 내 것으로 취합하고 분석하여 진로 판단에 접목 할 줄 아는 사람만이 성공 할 것이라 본다.

공법이라는 국가의 조직이나 국가간 또는 국가와 개인간의 관계를 규율하는 법률이 있다.

부동산에 있어서도 물론 “부동산 공법”이라는 것이 있으며 약 128개의 법으로서 아주 방대한 분량을 과시하고 있다. 이 많은 법이 부동산에 대한 행위제한이나 규제, 허용 등에 관하여 열거하고 있으니 부동산에 대한 학습을 하지 않고는 부동산 투자가 만만치 않다는 것을 간접적으로 시사한다고 보아야 할 것이다.

이에 필자는 부동산 공법의 내용을 기초로 투자에 있어서 유의 할 점을 연재하여 풀어 나가고자 한다.

완충 녹지와 시설녹지

도시공원법이 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률로 재정비됨에 따라 과거 시설녹지라는 개념이 현재는 그 용어가 없어져 사용하지 않고 있다. 그러나 과거 시설녹지는 현재의 완충녹지, 경관녹지를 말하는 것으로서 그 의미는 같다고 보아도 좋다.

시설녹지는 현재 완충녹지. 경관녹지. 연결녹지라는 말로 사용하고 있다.

먼저 용어의 정의를 살펴보면 다음과 같다.

▫ 완충녹지지역은 도시지역 안에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정된 것을 말하며, 용도지역인 녹지지역(자연녹지, 생산녹지, 보전녹지)과는 다른 개념이다.

▫ 경관녹지지역은 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선하고 이미 자연이 훼손된 지역을 복원·개선함으로써 도시경관을 향상하기 위하여 설치하는 녹지를 말한다.

▫ 연결녹지지역은 도시안의 공원·하천·산지 등을 유기적으로 연결하고 도시민에게 산책공간의 역할을 하는 등 여가휴식을 제공하는 선형의 녹지를 말한다.

완충녹지는 도로나 공공시설과 같은 도시계획시설로서 주로 신도시 등 택지개발지역에서 또는 간선도로나 철도 주변, 주거지역이나 상업지역 등을 분리시킬 목적으로 두 지역 사이에 설치되거나, 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이 등에 주로 설치된다. 즉 완충녹지의 영어단어 그대로 Buffer Zone을 녹지로(Green) 조성한 것을 말한다.

완충녹지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 도시계획시설 내에서의 건축행위제한을 받게 되며 세부적인 행위제한 내용은 [도시공원 및 녹지에 관한 법률]에서 행위제한을 하고 있다.

해당 토지가 100% 완충녹지나 시설녹지이면 못 쓰는 땅(그러나 세월에 따라 못쓰는 땅은 없다)이라고 보아도 좋다.(부동산 공법의 학습 필요성이 여기에 있는 것이다.)

거래에 있어 이러한 녹지로 지정된 땅은 매매가 거의 이루어지지 않고, 사용가치도 희박하다고 보아야 하는데 아주 낮은 가격에 혹하여 사는 경우가 있다. 이는 부동산 투자에 실패할 확률이 높은 위험한 투자인 것이다. 물론 이러한 땅도 세월이 지나고 보면 오르는 수도 있으며, 활용방도를 찾아 부가가치를 높이는 수도 있다. 그러나 부동산 투자는 내가 구입한 땅 가격이 오르는 것만 보는 것이 아니라 같은 돈을 다른 곳에 투자하였을 경우 얻을 수 있는 기회비용도 고려하여야 하므로 올라도 오른 것이 아니라고 보아야 하지 않을까...

일단 완충녹지와 시설녹지에서는 도시계획시설이므로 토지활용도가 많이 떨어지며 녹지점용허가를 받아서 이용할 수는 있으나 원칙적으로 건축행위는 금지된다. 따라서 금융권에서 조차 담보가치로 별로 인정받지 못하는 가치 없는 토지라고 보아야 하며, 재테크 수단으로서의 투자는 하지 않는 것이 바람직하다.

▣ 도시계획시설 완충녹지 저촉 토지의 행위제한

1) 녹지의 점용허가 및 점용허가대상

   가. 녹지의 점용허가

녹지 안에서 녹지의 조성에 필요한 시설외의 시설·건축물 또는 공작물을 설치하거나 토지의 형질변경, 죽목의 벌채·재식이나 토석의 채취, 물건의 적치에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 녹지를 관리하는 시장 또는 군수의 점용허가를 받아야 한다. 다만, 산림의 간벌 등 대통령령이 정하는 경미한 행위의 경우에는 그러하지 아니하며 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.

   나. 녹지의 점용허가 기준

도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령 에서는 녹지의 점용허가 대상을 열거하고 있는데 완충녹지의 점용허가를 받을 수 있는 경우를 제한하였으며 특히, 건축물 또는 공작물의 설치를 목적으로 한 녹지를 가로지르는 진입도로의 설치는 일시적인 점용이 아니라 영구적인 점용이 될 수밖에 없기 때문에 점용이 허가되지 않는 경우가 대부분이다.

따라서 완충녹지 저촉 토지주들의 가장 큰불만은 시설, 건축물 등의 설치 시 녹지의 점용허가불허로 완충녹지 설치지역 내 진·출입 제한에 따라 당해 토지가 소위 ‘맹지’로 되어 재산권 행사 제한 등의 피해가 발생한다는 것이다.

2) 대지면적에서 제외(건축법시행령 제119조)

대지면적 산정방법에서 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, “대지 안에 건축선이 정하여진 경우 그 건축선과 도로사이의 대지면적, 대지 안에 도시계획시설인 도로·공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에 포함되는 대지면적”을 대지면적의 산정에서 제외한다고 규정되어 있다.

따라서 완충녹지에 저촉된 일단의 토지에 건축행위 등을 하고자 할 때 허가권자는 완충녹지에 저촉된 토지를 원 지번에서 분할시킬 것을 전제로 건축허가 하는 것이 원칙이고 분할이 되지 않는 경우에도 대지면적의 산정에서 제외되기 때문에 건폐율, 용적률 등의 산정에서 완충녹지에 저촉된 부분은 제외된다.

▣ 완충녹지 저촉토지의 가격조사 시 유의사항

완충녹지뿐만 아니라 도시계획시설 녹지는 도시계획시설 도로와는 달리 그 지정자체로 목적이 달성되는 것으로 소유권 제한이 그 어느 것보다도 큰 편이다.

당해 토지가 완충녹지에 저촉되면 접도구역과 마찬가지로 기존에 건물이 있는 경우는 상관이 없으나, 새롭게 건물을 짓는 것은 허용 되지 않는다. 또한 접도구역은 나머지 땅에 건물을 지을 수 있는 반면 완충녹지는 이면도로가 없는 한 나머지 땅에 건물을 지을 수가 없다.

이런 이유로 완충녹지 저촉토지의 경우 그 가격조사 및 산정에 상당한 주의를 기울여야 한다.

첫째로, 보통 녹지에 접한 토지에 있어서 매도자 입장에서는 당해 행위제한 정도를 최소로 부각시키려고 할 것이고, 중개업자 또한 경험이 적거나 해당 지식이 없는 경우, 공법상의 제한정도를 설명하기 보다는 인근의 평범한 간선도로에 접한 토지가격으로 설명하여 중개를 성사 시키려고 하는 경우가 있을 수 있으므로, 매수자는 매도자나 중개업자의 말에 너무 의존하지 말고 토지이용계획확인원을 열람한 후 사전에 충분한 지식을 가지고 접근을 하여야 할 것이다.

둘째로, 구입 전 가격 평가 시 단순히 개별공시지가에 의존한다거나, 전면도로의 가격수준만 탐문하지 말고 공법상 제한이 가해진 현재 상태의 적정가격 및 후면토지의 가격 등을 수소문하여 종합적으로 참고가격으로 활용해야 할 것이다. 왜냐하면 간선 도로변 전면이 완충녹지에 저촉된 토지의 경우 도로조건이 맹지와 같다고 보아도 좋기 때문이다.

이상과 같이 부동산을 재테크 수단으로 삼는 경우 예전과는 달리 공법 상 제한이 있는 땅들이 상당히 많이 있으므로, 투자자들께서는 지속적인 학습과 정보의 체득이 필요 할 것이라는 것을 말씀드리며, 이에 각 분야 이론 및 실무 전문가의 조언도 필요한 시기라는 것을 덧붙이고 싶다.