우리나라 국토법 체계가 국토의계획및이용에관한법률로 2003년 1월 1일부터 변경이 되어 현재에 이르고 있다. 이는 그동안 도시계획법과 국토이용관리법으로 이원화되어 있던 국토개발체계를 하나의 법률로 통합하여 국토의 균형개발을 이루어 내고 전 국토에 도시계획적 기법을 적용하고자 하는데 그 의의가 있는 변화라 말 할 수 있다.
■ 법 통합의 추진배경
94년 도입된 준도시, 준농림지 제도는 부족한 주택․공장용지 확대에 기여하였으나 계획기법
의 부족으로 전 국토의 난개발을 초래하였고〔｢난개발방지 종합대책｣ 발표(2000. 5. 30)〕
우리나라의 경우 선진국에 비하여 도시적 용지가 부족하므로 개발수요를 충족시키면서 난개
발을 해소하는 ｢선계획 - 후개발｣체계의 구축이 필요하였기 때문이라고 볼 수 있다.(제정 ․
공포 : 2002. 2. 4. / 시행 2003. 1. 1.)
1. 국토관리에 대한 새로운 패러다임의 정립
- 환경에 대한 국민적 욕구를 수용하여 환경 친화적 국토관리 원칙 확립
- 양적 공급 위주에서 탈피하여 국토자원과 잠재력을 효율적으로 활용
- 지속 가능한 개발이라는 세계적 흐름에 부응
2. ｢도시계획법｣과 ｢국토이용관리법｣을 통합하여 전 국토에 도시계획적 기법을 적용
- ｢선계획-후개발｣ 의 국토이용체계를 구축
- 행정구역단위별로 종합적 토지이용계획 수립
- 준도시, 준농림지역을 3개 용도로 세분하여 보전할 곳과 개발이 가능한 곳으로 구분
- 개발행위자가 기반시설 설치토록 기반시설연동제 도입
- 개발행위허가제를 확대하여 주변 환경과 어울리지 않는 경우 불허가처분
3. 국토이용계획체계의 일원화
- 법체계를 수직적으로 국토종합계획 - 도종합계획 - 도시계획으로 통합하고, 시․군이 행정구역 전부에 대하여 도시계획을 수립 할 수 있도록 함.
<현행 토지이용계획의 법체계>
한길/LOCALS~1/Temp/UNI000004dc0001.gif)
도시개발사업
도시정비사업
■ 국토의계획및이용에관한 법률
국토의 계획적이고 체계적인 개발을 다루는 법률 중 가장 기본이 되는 법률로 先계획 後개
발의 대전제를 기본으로 하여 토지의 개발을 규정하고 있다.
이 법은 3가지의 구체적인 제도를 새로이 도입하였다.
- 첫째, 지구단위계획의 세분
지구단위계획을 도시지역 내의 주거, 상업공업, 녹지지역에서 수립하는 제1종 지구단위계 획과 비도시지역인 관리, 생산, 자연환경보전지역에서 수립하는 제2종 지구단위계획으로 구분하였다.
- 둘째, 개발행위허가제도의 확대.
건축법 등 관계 법령에서 정하는 기준의 적합 여부에 따라 허가여부를 결정하던 것에서 이제는 기반시설 주변 환경과의 조화 등도 고려하여 결정하도록 하는 허가 요건의 강화
- 셋째, 기반시설 연동제/ 개발밀도관리구역제를 도입.
기반시설부담구역은 비 도시지역인 농촌지역에서, 개발밀도 관리구역은 도시지역에서의 행위라고 보아도 좋다.
■ 광역도시계획
국민생활권의 광역화, 지방자치제 실시 등 여건변화에 따라 2개 이상의 도시계획구역이 서
로 접하고 있는 구역과 주변지역을 묶어 광역도시계획 구역으로 지정, 도시계획을 세우고
관리하도록 하는 제도이다.
광역도시계획 구역은 건설부장관이 지정하며 광역도시계획으로 정할 사항은
① 도시기능별 분담 사항
② 환경보전
③ 도로·철도·고속전철·운하·쓰레기 및 오물처리장·유류저장 및 송유설비·가스공급시설·전
기공급시설· 통신시설·대통령이 정하는 기타시설 등이 광역시설이다.
■ 도시계획
도시계획에는 도시기본계획과 도시관리계획이 있다.
도시기본계획은 도시의 발전 방향을 제시하는 밑그림이며 구상이다.
실지로 그렇게 될 지 안 될지는 확실하지 않지만 어쨌든 도시를 앞으로 이렇게 만들겠다는 청사진인 셈이다.
따라서 이런 기본계획은 행정기관 내부만을 구속 할 뿐이고, 일반국민들을 구속하지는 않는다. 즉, 대구시에서 기본계획을 세웠다면, 각 구청은 대구시의 계획에 구속받지만 이런 기본계획은 대구시민들을 직접구속하지는 않는다.
이에 비해 도시관리계획은 보다 구체적이면 현실적인 계획이다.
따라서 도시관리계획은 도시기본계획을 전제로 실제로 집행하기 위하여 만들어지는 구체적 계획이다.
이에 일반국민들도 이 계획에 구속을 받으며 법을 준수하여야 한다. 위반하는 경우 당연히 처벌을 받는다.
1. 도시기본계획
도시기본계획이란 도시의 중요 시설 전반에 관하여 입안한 기본적이고 종합적인 계획을
말한다. 그 주된 내용은 토지이용계획과 교통 시설 계획, 공원 녹지 계획, 공급 처리 시설
계획으로 이루어진다.
도시계획법에서 도시기본계획이라 함은 도시의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 20년을 단위로 하는 도시계획수립의 지침이 되는 계획을 말한다고 정의하고 있다.
2. 도시관리계획
도시관리계획이란 광역도시계획 도시기본계획에서 제시한 시와 군의 장기적인 발전계획을 공간에 구체화하고 실현시키는 계획을 말한다.
즉 광역과 도시기본계획에서 결정(제시)된 장기(20 년)계획을 국토공간에 실시하는 집행계획이 관리계획인 것이다.
이처럼 우리나라 국토법 체계는 현재에 이르며 여러 차례의 변화를 거쳐 왔다.
예나 지금이나 신법이 생겨나는 이유는 제도적 미비점이나 허점을 보완하고 좀 더 나은 방
향으로의 모색에 초점을 두고 있다고 볼 수도 있을 것이다.
그러나 신법의 태동이 반드시 법 취지대로만 이루어지는 것이 아니라 의도하지 않은
곳으로의 반전도 있다는 것을 참여정부 출범 후의 부동산 파동을 보면 여실히 느낄 수 있
다.
즉 그동안 전 국민들의 마음속에 깊숙이 자리한 부동산 투자 불패 신화와 부동산 투자에 대
한 동경, 삶의 질 향상 등이, 현행 법체계에서 보여준 선 계획 - 후 개발의 청사진과 맞물
려 투기 심리를 자극하기에 충분하였기 때문에 잘 정비된 법률의 시행에도 불구하고 역대
정부에서 찾아 볼 수 없는 부동산 투기(?) 행렬로 이어지는 반전을 경험하여야 하였다는 것
이다.
부동산 투자에 있어 많은 전문가들은 애써 부인하고 있지만 불패라는 말을 인정하지 않을
수 없을 것이라 본다. 다만 시간이 말 해 줄 뿐 사두면 오르는 것이 지나온 과거에서 말해
주고 있기 때문이다.
이러한 분위기 하에서 학습을 통해 경험을 통해 익숙해 질대로 익숙해진 많은 재테크 희망
자와 투자자들이 선-계획으로 노출된 수많은 부동산 개발정보를 그대로 둘리가 없었고, 저
금리 기조와 부동자금의 증가 국제수지흑자 등으로 발생한 종자돈들이 부동산으로 흘러들어
오게 되는 원인이 되었다는 것은 기정사실로 받아 들여야 할 것이다.
이제 그동안 발표된 기업도시, 혁신도시, 각종 지역개발에 따른 토지 보상금들이 지역 별로
엄청나게 풀려 나갈 것이라는 말들이 나오는 가운데 국토계획법의 합리적 운용을 모색 해
보아야 할 시점이 온 것으로 보이며, 잘못된 부분이 있다면 즉시 바로 잡아야 하지 않을까
생각해 본다.
(다음은 역대 대통령의 부동산 정책에 대하여 이야기 해 보고자 한다.)